Tin tức & sự kiện

Chính quyền lúng túng cấp giấy tờ đất. Sở TN&MT cho biết đang kiến nghị Bộ TN&MT nghiên cứu sửa đổi quy định về phân cấp thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho quận, huyện.

Thời hiệu khởi kiện vụ án hành chính là một năm Theo đó, cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền khởi kiện vụ án đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc trong trường hợp không đồng ý với quyết định, hành vi đó hoặc đã khiếu nại với người có thẩm quyền giải quyết nhưng hết thời hạn giải quyết theo quy định của pháp luật mà khiếu nại không được giải quyết hoặc đã được giải quyết nhưng không đồng ý với việc giải quyết khiếu nại về quyết định, hành vi đó.

TTO - Với đa số phiếu tán thành, Quốc hội đã thông qua Bộ luật Dân sự (sửa đổi) cách đây ít phút. Theo đó, quyền chuyển đổi giới tính đã được thừa nhận.

Theo Nghị định mới của Chính phủ, từ ngày 30-11-2013, nhà xây sai phép, không phép sẽ được tồn tại sau khi hoàn thành nộp phạt theo quy định Chính phủ vừa ban hành Nghị định 121/CP thay thế Nghị định 23/CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng... Một trong những nội dung đáng chú ý của nghị định mới này là từ sau ngày 30-11-2013, nhà, công trình xây dựng sai trép, không phép sẽ được tồn tại sau khi thực hiện xong việc đóng phạt theo quy định. Phạt tối đa 1 tỉ đồng Theo Nghị định 121/CP, hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai giấy phép được cấp trong trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo sẽ bị phạt tiền từ 3-5 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ ở đô thị; từ 20-30 triệu đồng đối với công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình. Đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép được cấp mới sẽ bị phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000-1 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ ở nông thôn; từ 10-20 triệu đồng đối nhà ở riêng lẻ ở đô thị và từ 30-50 triệu đồng đối công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình. Tháo dỡ nhà xây không phép ở huyện Bình Chánh, TP HCM Ảnh: TÂN TIẾN Riêng hành vi vi phạm tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng, Nghị định 121/CP quy định mức phạt từ 3-5 triệu đồng đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn; từ 10-15 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ ở đô thị và từ 30-50 triệu đồng đối với công trình thuộc trường hợp phải báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình... Tuy nhiên, nếu sau khi có biên bản vi phạm hành chính của người có thẩm quyền mà chủ công trình vẫn tái phạm thì tùy theo mức độ vi phạm, quy mô công trình vi phạm, chủ công trình sẽ bị xử phạt từ 500 triệu đồng đến 1 tỉ đồng và bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng. Muốn tồn tại phải phù hợp quy hoạch Điểm đặc biệt của Nghị định 121 nằm tại khoản 9 - điều 13, quy định rõ những hành vi vi phạm như nêu trên nếu không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì được phép hợp thức hóa để tồn tại sau khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp phạt. Cụ thể, sau khi bị xử phạt vi phạm hành chính, chủ đầu tư xây dựng nhà, công trình sai phép, không phép sẽ bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được. Số lợi bất hợp pháp này được tính bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng và thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng. Theo giải thích của đại diện Thanh tra Bộ Xây dựng, việc quy định nộp tiền để được tồn tại các công trình trái phép này xuất phát từ thực tế ở nhiều nơi, đặc biệt ở Hà Nội và TP HCM, khi xuất hiện những công trình xây dựng vi phạm nhưng cơ quan chức năng không thể tháo dỡ vì nhiều lý do. Trong khi chủ đầu tư chây ì thì cơ quan nhà nước cũng không xử phạt, không thu được khoản tiền nào. Sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ xây dựng thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 121, trong đó hướng dẫn cụ thể về cách tính toán tỉ lệ 40%-50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép để các địa phương có cơ sở xử lý. Thông tư này sẽ được ban hành trước ngày 30-11, thời điểm Nghị định 121 có hiệu lực. Điều kiện tiên quyết để áp dụng điều này, theo Thanh tra Bộ Xây dựng, công trình xây dựng trái phép phải phù hợp với quy hoạch. Những trường hợp vi phạm trước ngày 30-11 sẽ không được áp dụng. Phạt nặng nhà chung cư mở vũ trường, nhà hàng Một số nội dung xử phạt khác đáng chú ý ở Nghị định 121/CP, đó là hành vi giao dịch về nhà ở vi phạm lỗi cho mượn, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc cho thuê nhà ở mà không lập hợp đồng theo quy định, không thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng về nhà ở theo quy định sẽ bị phạt từ 2-4 triệu đồng. Ngoài ra, các hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư như kinh doanh nhà hàng, karaoke, vũ trường… bị phạt tiền từ 50-60 triệu đồng.

Một kiểu mua bán nhà đất khá phổ biến hiện nay là mua nhà đang bị thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng, vì mức giá rẻ hơn khá nhiều so với các giao dịch thông thường. Quá trình mua bán này có sự tham gia của 3 bên là người bán nhà cũng là bên đang có tài sản thế chấp ngân hàng, người mua nhà và ngân hàng. Bằng cách mua bán nhà kiểu này, người bán sẽ tránh được việc bị ngân hàng phát mãi tài sản khi mất khả năng trả nợ. Còn người mua nhà, đất thì có thể yên tâm rằng khu đất, ngôi nhà đó không nằm trong diện quy hoạch hoặc có vấn đề về pháp lý vì ngân hàng đã kiểm tra kỹ lưỡng khi đồng ý thế chấp. mua bán nhà đất Dù có một số lợi ích nhất định nhưng mua bán nhà ở thế chấp ngân hàng vẫn có nhiều rủi ro Thông thường, khi mua bán nhà đất thế chấp thì quy trình như sau: Bên mua chuyển tiền cho bên thế chấp (tức bên bán nhà) để chuyển tiền vào Ngân hàng rồi tiến hành thủ tục giải chấp. Tiếp theo, bên bán sẽ đi công chứng hợp đồng và cuối cùng là chuyển nhượng, bàn giao nhà, đất theo quy định. Tuy nhiên, không hiếm trường hợp sau khi ngân hàng đã làm thủ tục giải chấp, người bán tráo trở lật kèo, không công chứng các loại giấy tờ cần thiết để chuyển nhượng cho người mua nhà. Vì thế, khi việc mua bán nhà, đất thế chấp không được pháp luật bảo vệ, nếu người bán cố tình vi phạm, chắc chắn phần thiệt người mua phải lãnh chịu. Chị Vân Anh (ngụ quận Gò Vấp, Tp.HCM) nhớ lại chuyện mua nhà thế chấp khá chật vật của mình. Chị kể, mặc dù biết rõ việc mua bán kiểu này có tỷ lệ rủi ro rất cao nhưng xét những lợi ích so với việc mua một căn nhà bình thường, chị đã quyết tâm mua cho bằng được. Ngay từ đầu, chị đã rất cẩn thận tham khảo kinh nghiệm của những người xung quanh, và việc đầu tiên là tìm hiểu rất kỹ về gia đình người bán. Thậm chí, toàn bộ quá trình giao dịch, chị còn cẩn thận ghi âm và quay phim lại tất cả thỏa thuận giữa hai bên, hòng làm bằng chứng đề phòng chủ nhà có thể lật lọng sau này. Cứ tưởng như vậy là chắc ăn, nào ngờ đến phút nhận nhà mới biết chủ nhà vẫn giở trò khi mang theo toàn bộ thiết bị nội thất, chị chỉ nhận được ngôi nhà trống không. Chị nói: “Mình đã rất cẩn thận tìm nghe tư vấn, nhưng chỉ khi thực tiễn đi mua nhà mới biết nó gian nan, cơ cực đến mức nào. Ngay từ lúc thỏa thuận xong, rồi chờ ngân hàng giải chấp (mất khoảng 5 ngày), công chứng sang tên lúc nào cũng nhấp nhổm, đứng ngồi không yên. Chỉ đến khi sổ đỏ đã đứng tên mình mới có thể thở phào nhẹ nhõm.” Từ kinh nghiệm mua nhà lần này, chị Vân Anh cũng khuyên những ai đang có ý định mua nhà thế chấp ngân hàng tốt nhất hãy thuê luật sư để nắm được luật, tránh những rủi ro đáng tiếc về sau. Chị Anh cũng cho biết, tại Phòng Tài nguyên môi trường của quận, chị là một trong khá ít trường hợp may mắn khi tiến hành giao dịch kiểu này suôn sẻ, vì đã có rất nhiều người mua nhà thế chấp ngân hàng hiện vẫn đang chạy theo kiện tụng, thậm chí có nguy cơ mất nhà. Một trường hợp mua được nhà thế chấp sổ đỏ thành công là anh Bình (ngụ tại quận Tân Phú, Tp.HCM) kể lại: Ban đầu, mình khá lo sợ khi quyết định mua ngôi nhà thế chấp ngân hàng, giả sử tiền của mình đã chuyển vào ngân hàng rồi mà chủ nhà giở trò thì coi như mất trắng. Vì thế, anh Bình đã cẩn thận tiến hành từng bước trong quá trình giao dịch: Ban đầu anh mở tài khoản ngân hàng nơi chủ nhà thế chấp sổ đỏ đồng thời cho phong tỏa tài khoản. Tiếp theo, anh tiến hành lấy tất cả thông tin của chủ nhà (bố, mẹ, con...) cùng với sổ đỏ photo để đề phòng trường hợp tranh chấp giữa những người cùng sở hữu. Khi hai bên ra ngân hàng giải chấp, anh nhờ luôn bên công chứng đi cùng và làm sẵn hợp đồng mua bán để các bên kí vào. Cuối cùng, khi các giấy tờ, thủ tục sang tên đã xong xuôi, anh Bình mới cho mở tài khoản để ngân hàng chuyển tiền cho chủ nhà (bên bán). nhà đất thế chấp Khi tiến hành giao dịch, người mua nhà đất thế chấp phải hết sức chặt chẽ để đề phòng rủi ro Trên đây là hai trướng hợp mua nhà thế chấp thành công nhờ có sự tham khảo thông tin cẩn thận và làm khá tốt khâu “ràng buộc bên bán khi tiến hành giao dịch”. Tuy nhiên, những kinh nghiệm này chỉ để phòng thủ tạm thời, thực tế cho thấy, không ít giao dịch mặc dù đã được người mua tính toán và chuẩn bị rất tốt nhưng chủ nhà vẫn tìm được sơ hở để lật lọng. Không những thế, còn có tình huống người bán nhà kết hợp với nhân viên của ngân hàng câu kết với nhau để trục lợi mà người mua không biết. Vì thế một chuyên gia trong ngành luật cho rằng, trước khi chấp nhận mua bán nhà đất có sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng, người mua cần phải tìm hiểu kĩ lưỡng người bán nhà đất có đáng tin hay không, cho đến lúc mua nhà đất đó, khoản vay và tiền lãi phát sinh của chủ nhà cụ thể là bao nhiêu? Với mục đích gì?... Nếu phát hiện ra những dấu hiệu không tốt, người mua phải cân nhắc từ bỏ giao dịch, không nên vì tiếc nhà đất có vị trí tốt, giá hời mà “đánh liều”. Đồng thời, người mua cũng nên thuê luật sư tư vấn nhằm hạn chế rủi ro. Thông thường, trong các giao dịch mua bán nhà thế chấp sổ đỏ, bên mua chịu rủi ro rất cao. Tuy nhiên, không hiếm trường hợp rủi ro lại thuộc về bên bán khi quá tin tưởng người mua nhà. Chiêu thường thấy nhất của người mua là họ đưa trước cho chủ nhà một khoản tiền và hứa hẹn sau khi công chứng, sang tên sẽ dùng giấy tờ nhà đất thế chấp ngân hàng để đi vay tiền trả nốt cho chủ nhà. Nhưng rốt cục, tới hạn trả nợ mà người mua lại ỉm đi, chủ nhà đành chấp nhận kéo dài thêm thời gian trả nợ hoặc hai bên lại đưa nhau ra tòa. Nói về hình thức giao dịch nhà đất kiểu này, thành viên của một diễn đàn ví nó chẳng khác gì trò may rủi đỏ đen. Có khi người mua sẵn sàng “thi gan” với chủ nhà, đã cẩn trọng làm chặt chẽ từng bước mà vẫn ngậm quả đắng. Nhưng cũng có trường hợp may mắn gặp được chủ nhà tử tế, họ không quá sát sao thậm chí còn để mình cầm toàn bộ giấy tờ quan trọng mà giao dịch vẫn trôi chảy. Tuy thế, những pha may mắn như vậy không nhiều, nhất là trong thời buổi hiện nay, hai chữ “lòng tin” chỉ có giá trị và giới hạn nhất định, những ai muốn mua nhà thế chấp vẫn nên tìm hiểu kỹ càng về tài sản đó, chịu khó tiếp thu, lắng nghe lời khuyên từ người có kinh nghiệm và đặc biệt không thể để hổng kiến thức tư vấn luật để giao dịch diễn ra an toàn. Những rắc rối khi mùa nhà ở thế chấp ngân hàng không chỉ diễn ra ở những giao dịch lẻ. Gần đây, tại một số dự án chung cư lớn như Dự án Chung cư Sông Đà (quận 3), Chung cư Minh Thành (quận 7) hay khu CĂN HỘ thương mại The Manor 2… người dân đang rất bức xúc vì chưa được nhận sổ hồng như lời hứa của chủ đầu tư dù đã chuyển đến sinh sống mấy năm trời. Nguyên nhân cũng vì chủ đầu tư các dự án này đã đem thế chấp đất dự án, thậm chí đem thế chấp cả căn hộ của khách hàng trước đó để có tiền nhưng chưa thực hiện giải chấp với bên ngân hàng.

Không hiếm người thu nhập thấp tại Tp.HCM phải "ngậm đắng nuốt cay" khi chẳng may mua phải nhà đất lởm vì tin vào những thông tin rao bán nhà, đất có sổ hồng giá rẻ. Nhà đất đua... bán rong Trên một đoạn ngắn của đường Nguyễn Tất Thành, Q. 4, Tp.HCM có tới cả trăm cột điện treo đầy các băng rôn quảng cáo bán nhà, đất tại các địa bàn từ Tp.HCM đến Bình Dương, Long An với giá cực rẻ. Có những tấm bảng được viết vội bằng tay, nghuệch ngoạc. Tương tự, trên đường Huỳnh Tấn Phát, đoạn từ đầu Q. 7 đến huyện Nhà Bè cũng la liệt những tấm băng rôn rao bán nhà đất giá rẻ. Hầu hết tại các quận nội thành, ở những vị trí dễ nhìn, đông đúc người qua lại chỗ nào cũng được tận dụng để trưng biển rao bán nhà đất, từ gốc cây đến biển báo giao thông hay cột đèn điện... Thế nhưng thực tế lại khác xa so với những lời quảng cáo khiến người mua rất thất vọng. Chị Nguyễn Thị Diễm Hường (ngụ Q. Phú Nhuận) kể: “Khi đọc được thông tin rao bán nhà phố 27m2 gần trường học, bệnh viện trên đường Huỳnh Tấn Phát, tôi gọi điện thì được chủ rao thông tin đồng ý dẫn đi xem. Thế nhưng đến nơi mới biết nhà nằm trong hẻm cũng ở đường Huỳnh Tấn Phát nhưng lại thuộc huyện Nhà Bè”. Một người khác cũng bức xúc cho biết, đọc thông tin quảng cáo ở băng rôn là “Bán gấp căn nhà ở đường Hoàng Diệu, Q. 4, Tp.HCM, diện tích 80m2, giá 1,4 tỷ đồng”. Tuy nhiên, khi người này gọi điện cho chủ rao để hỏi thông tin thì được trả lời “1,4 tỷ là tiền cọc 50% thôi chứ nhà rộng, mặt tiền làm gì có giá rẻ thế”. nhà đất giá rẻ Nhiều căn nhà phố khang trang thế này không thể làm thủ tục tách sổ đỏ do nằm chung một mảnh đất Ngoài các quận nội thành, dịch vụ rao bán nhà, đất kiểu... hàng rong cũng tập trung nhiều tại các quốc lộ hoặc đường lớn như quốc lộ 1A, đường 20 và đại lộ Bình Dương...Chỗ thì rao bán đất nền, nơi rao nhà xây sẵn tại KĐT Bến Cát hay thành phố mới Bình Dương... Giá nhà đất theo quảng cáo chỉ từ 100 - 550 triệu đồng/căn. Tuy nhiên, khi tận mục đi xem thì khách hàng mới ngã ngửa vì là đất ruộng hoặc vị trí quá xa, không giống như quảng cáo. “Bẫy” giăng khắp nơi Đầu tháng 5 vừa qua, sau khi đặt cọc 50 triệu đồng giữ chỗ cho căn nhà có giá bán 1,1 tỷ đồng, vợ chồng anh Nguyễn Văn Thanh (ngụ Q.10) cũng được công ty môi giới dẫn đi xem nhà thực tế ở Q.7. Vợ chồng anh Thanh vô cùng thất vọng khi thấy ngôi nhà mình chọn có bề ngoài nhếch nhác, thiếu các tiện ích cần thiết, đường vào dự án thì “ổ gà ổ voi” nên quyết định không mua nữa. Thế nhưng khi đòi lại tiền thì nhân viên công ty chuyên xây nhà hoàn thiện trả lời, chỉ trả lại 50% tiền đặt cọc vì đã giữ chỗ gần 1 tháng qua cho anh Thanh trong khi có nhiều khách hàng khác cũng thích căn nhà này. Anh Thanh không chịu, nhưng thấy phía chủ đầu tư cứ cù nhầy mãi không trả nên rốt cuộc anh đành chấp nhận mất trắng 25 triệu đồng. Từ thông tin có được ở một biển rao vặt “Cần tiền bán đất nền 50m2, sổ hồng riêng, giá rẻ, 250 triệu đồng”, anh Trần Văn Hòa (ngụ Q. Thủ Đức) đến phường Bình Chiểu để tìm hiểu. Anh Hòa kể: “Khi đến nơi tôi mới biết đó là miếng đất ruộng, được một công ty mua lại sau đó chuyển mục đích sử dụng thành đất trồng cây lâu năm. Mảnh đất đó được họ phân ra thành 10 lô để bán”. Hỏi chủ đất thì anh Hòa được biết, đất có sổ hồng chung, nếu muốn tách riêng ra từng nền thì phải chờ khi nào xây nhà, vào ở vài năm mới tách được. Một trường hợp khác là anh Nguyễn Quang P, anh cho biết sau khi đọc tin từ biển rao treo ngoài đường, gia đình cũng gom góp được 280 triệu đồng và quyết định mua miếng đất tại phường Long Trường, Q. 9. Sau khi giao trước 250 triệu đồng, anh P. được chủ đất hẹn sau một tháng nữa sẽ đưa sổ đỏ còn anh nộp nốt 30 triệu đồng. Chủ đất còn hứa sẽ “bao” luôn giấy phép xây dựng. Chờ hết tháng, anh P. hỏi sổ đỏ thì chủ đất lại hẹn tiếp tháng sau. 3 tháng sau cũng vẫn chưa có, anh P. sốt ruột lên quận tìm hiểu mới ngã ngửa thửa đất này không đủ diện tích để cấp sổ. Anh P. đòi chủ đất trả lại tiền, không mua đất nữa nhưng chủ đất vẫn ì ra không chịu trả... Cùng cảnh ngộ trên, anh Trần Đào đã mua nhà 2 năm nay nhưng vẫn không thể làm được hộ khẩu ở huyện Bình Chánh, Tp.HCM. Nguyên do là năm 2013, anh Đào và một người khác gom tiền mua mỗi người một căn nhà xây sẵn từ một công ty ở xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh với giá 420 triệu đồng/căn, gồm 1 trệt, 1 lầu. Do diện tích mỗi căn nhà chỉ 40m2 mà lại chung sổ hồng cho cả 14 căn trên 1 miếng đất nên anh Đào mãi vẫn không thể tách sổ được. Thậm chí không hiếm người dân ham của rẻ nên mất trắng. Chị Hồ Thị D. (ngụ Q. 7) cho biết, chị mua miếng đất diện tích 45m2 tại phường Tân Chánh Hiệp, Q. 12, giá 200 triệu đồng bằng giấy viết tay. “Phía chủ đất nói sau khi đưa đủ tiền sẽ làm giấy tờ”- chị D. kể. Nhưng trong thời gian chờ chủ đất làm giấy sang sổ, khi làm thủ tục xây nhà chị D. mới biết đất mình mua nằm trong khu quy hoạch, chị tức tốc tìm người bán trả lại thì họ đã "cao chạy xa bay". Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM - ông Lê Hoàng Châu cũng từng thừa nhận, có tình trạng chủ đầu tư đất, nhà ở vùng ven tiến hành phân lô bán nền mặc dù chưa đầy đủ tính pháp lý. Ông Châu cho rằng, nhà đất giá rẻ một phần tạo điều kiện về nhà ở cho người thu nhập thấp nhưng cũng cảnh báo mọi người nên thận trọng khi giao dịch để tránh mất tiền oan.

LUẬT SƯ TƯ VẤN VIỆT KIỀU

HƯỚNG DẪN KINH NGHIỆM CHO LUẬT SƯ VÀO NGHỀ

Dịch vụ Xin phép xây dựng phường Bình Hưng Hòa quận Bình Tân, Thành phố Hồ chí Minh.

LUẬT SƯ TƯ VẤN TRANH CHẤP ĐÁT ĐAI TPHCM VÀ MIỀN TÂY NAM BỘ

LUẬT SƯ GIỎI UY TÍN TƯ VẤN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TPHCM