Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là dạng tranh chấp phổ biến trong tranh chấp đất đai, tranh chấp này thực sự sôi động và phức tạp kể từ khi đất nước bước sang nền kinh tế thị trường và bị chi phối bởi các quy luật của thị trường. Về bản chất, đây là sự tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi giao kết và thực hiện hợp đồng. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xảy ra phức tạp khi thị trường bất động sản phát triển sôi động, giá trị của các giao dịch liên quan đến đất đai tăng cao. Điều này làm cho các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bất chấp pháp luật để thực hiện giao dịch trái với các quy định của pháp luật.
Thứ nhất, pháp luật hiện hành thiếu quy định cụ thể về “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”
Quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Điều 500 BLDS năm 2015 mới chỉ mang tính chất liệt kê các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai hiện hành, chưa nêu được những đặc trưng pháp lý của từng hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Khoản d Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản có đề cập đến “hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất”, nhưng không xác định rõ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nội dung gì. Bên cạnh đó, quy định này chỉ áp dụng riêng với các hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản.
Hợp đồng là cơ sở để đảm bảo cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên, giải quyết tranh chấp, tránh xảy ra sai sót và hạn chế rủi ro. Đối với một loại tài sản chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản luật như quyền sử dụng đất, việc xây dựng một khái niệm hoàn chỉnh, thống nhất chung trong hệ thống văn bản pháp luật là yếu tố cần thiết để hoạt động áp dụng và thực hiện pháp luật được thông suốt, hiệu quả.
Thứ hai, bất cập trong việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
Hiện nay vấn đề về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự (BLDS), Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm quy định là có hiệu lực từ thời điểm đăng ký QSDĐ, nhưng Luật Công chứng lại quy định hợp đồng được công chứng thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng.
Vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm hợp đồng được công chứng hay thời điểm QSDĐ được đăng ký tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất. Thực tiễn áp dụng vấn đề này còn vướng mắc, chưa được giải quyết do có nhiều cách hiểu khác nhau nên việc áp dụng pháp luật để giải quyết cũng khác nhau, ảnh hưởng đến chất lượng giải quyết vụ án.
Thứ ba, có cần thiết phải quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải bắt buộc công chứng, chứng thực?
Hiện nay, số vụ án vi phạm về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày càng nhiều. Nguyên nhân do trình độ dân trí còn thấp, nhận thức pháp luật của người dân chưa cao nên họ không nắm được hết các quy định của pháp luật về đất đai, đặc biệt quy định về việc chuyển nhượng QSDĐ cần phải lập hợp đồng có công chứng chứng thực. Mặt khác, do hiện nay việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu chưa đạt 100% nên hầu như người dân chỉ thực hiện việc “mua bán” bằng hình thức giấy mua bán viết tay, không có công chứng chứng thực. Chính vì vậy, pháp luật hiện hành có cần sửa đổi quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhằm giảm bớt số lượng vụ án vi phạm hình thức của hợp đồng.
2.Một số kiến nghị
Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật về khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
BLDS năm 2015 không có quy định riêng về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng không có quy định cụ thể về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng và chuyển nhượng QSDĐ nói chung, không đưa ra khái niệm cụ thể về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, điều này sẽ khiến cho người tham gia giao dịch cũng như cơ quan tòa án gặp khó khăn khi xét xử tranh chấp. Vì vậy, cần hướng dẫn cụ thể hơn về vấn đề chuyển nhượng QSDĐ, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ hai, cần sửa đổi quy định pháp luật về hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
Theo quy định pháp luật hiện hành thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải lập thành văn bản và phải có công chứng, chứng thực. Một thực tế hiện nay, khi “thuận mua vừa bán” thì người dân thường chỉ lập một tờ giấy mua bán viết tay, hai bên ký vào và có thêm người làm chứng ký để chứng nhận có quan hệ mua bán trên. Vì thế, các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vi phạm về điều kiện hình thức có công chứng, chứng thực rất nhiều. Chính vì vậy, tác giả mạnh dạn đề xuất giải pháp: Xuất phát từ vị trí và tầm quan trọng về chế độ sở hữu về đất đai, pháp luật cần sửa đổi quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được thể hiện bằng văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng chứng thực.
Thứ ba, hoàn thiện quy định về xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
Hiện nay vấn đề về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được Luật Đất đai, BLDS, Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm quy định là có hiệu lực từ thời điểm đăng ký QSDĐ, nhưng Luật Công chứng lại quy định hợp đồng được công chứng thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng.
Vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm hợp đồng được công chứng hay thời điểm QSDĐ được đăng ký tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất. Thực tiễn áp dụng vấn đề này còn vướng mắc, chưa được giải quyết do có nhiều cách hiểu khác nhau nên việc áp dụng pháp luật để giải quyết cũng khác nhau, ảnh hưởng đến chất lượng giải quyết vụ án.
Để các quy định của pháp luật như Luật đất đai, Luật Công chứng, BLDS, Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm phù hợp với thực tiễn và thống nhất với nhau về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần thiết phải ban hành Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm và bổ sung quy định về hiệu lực của Luật Công chứng theo hướng “Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, trừ trường hợp các giao dịch về quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm được đăng ký theo quy định của Luật Đất đai, Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm và BLDS nhằm tạo điều kiện cho hoạt động giải quyết tranh chấp tại Toà án có hiệu quả cao hơn, đảm bảo các vụ án được giải quyết đúng căn cứ pháp luật.
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ ĐẠT ĐIỀN 24H: 0567 50 1111 Luật sư Điền Bảo Trân
