Luật sư tư vấn:
Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật . Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết một số điều của Luật Đất đai
2. Nội dung phân tích:
Ba mẹ tôi có mảnh đất vườn đã có sổ đỏ rộng 600m. Nay ông bà muốn cho vợ chồng tôi một phần khoảng 200m. Vậy xin luật sư cho biết tôi phải đến cơ quan nào để làm thủ tục và gồm những thủ tục gì. Xin nói thêm là gia đình tôi có năm chị em gái và các chị đã ra ở riêng cả. Xin cảm ơn luật sư
Để làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất, bạn cần làm các bước sau:
- Bước 1: Ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và công chứng/chứng thực hợp đồng trên.
- Bước 2: Làm thủ tục đăng ký biến động đất đai tại văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ gồm:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
+ Đơn đăng ký biến động đất đai
+ CMTND (bản chứng thực của các bên)
+ Sổ hộ khẩu (bản chứng thực của các bên)
+ Giấy tờ chứng minh mối quan hệ cha, mẹ, con
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ
Tôi đang tính mua một mảnh đất 54m2 ở Tân Hiệp, Châu Thành, Tiền Giang. Mảnh đất này do ông A, mua lại từ tổng công ty Thiên Phú , đã có công chứng ngày 30/06/2016. Đất đã có Giấy chứng nhận cấp cho Tổng công ty Bến Thành ngày 31/12/2015. Nay ông A chưa được sang tên, nhưng lại bán cho tôi và nói là bên Thiên Phú sẽ làm thủ tục sang tên cho tôi. Xin luật sư cho biết là như vậy có rủi ro nào hay không ạ.
Luật Đất đai 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:
"Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này."
Theo đó, nếu như ông A chưa sang tên ông A thì không thể làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn. Để giao dịch được công nhận hợp pháp thì bạn có thể làm thủ tục trực tiếp với người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc người được người này ủy quyền.
Nhà em mua của anh A ở quận 12 diện tích đất là 125 m2 , em mua hồi năm 2000 giấy mua bán tay có công chứng của chính quyền , nhưng chưa ra sổ đứng tên do điều kiện kinh tế . Nhưng anh A chủ đất trong giấy tờ mua bán tay chết sau đó chuyển nhượng lại cho con anh A . vậy luật sư cho em hỏi là giờ em muốn qua bộ thì hồ sơ và làm như thế nào ? có phải đóng thuế không ?
Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
"2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:
a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;
b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);
c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.
Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định."
Theo đó, nếu như bạn có hợp đồng chuyển nhượng đã được chứng thực thì có thể làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo phương thức này nếu các bên không có tranh chấp với nhau.
Trước khi lập gia đình tôi có mua một mảnh đất nhưng chưa làm thủ tục chuyển nhượng. Sau khi lập gia đình tôi muốn làm thủ tục chuyển nhượng nhưng chỉ đứng tên của tôi có được không. Có cơ sở pháp lý nào quy định vấn đề này không ạ.
Luật Hôn nhân và gia đình quy định về tài sản riêng như sau:
"Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng
1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.
2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này."
Theo đó, tài sản này được hình thành trước hôn nhân nên được coi là tài sản riêng của bạn. Bạn có thể làm thủ tục sang tên một mình bạn nếu đưa ra được chứng cứ chứng minh miếng đất này được bạn giao dịch trước khi kết hôn hoặc nhờ vợ bạn viết giấy cam kết tài sản riêng của bạn.
Xin chào luật sư, năm 2010 tôi có mua một thửa đất của Chị Hà, có bìa đỏ nhưng lại mang tên của Chị Hòa. có Hợp đồng viết tay và có người làm chứng cho việc mua bán của em và Chị Hà.em đã có gọi điện cho chị Hòa làm thủ tục sang tên bìa đỏ cho vợ chồng chúng em thì Bà đòi chi phí quá cao, nên em chưa thực hiện được. Vậy làm thế nào để em không mất tiền mà vẫn làm được thủ tục sang bìa đất.Vì em ở Xuân an - Nghi Xuân - Hà Tĩnh thì có cần bên bán đến văn phòng lăn vân tay không, Vì lúc Chị Hà bán cho em vẫn có Hợp đồng chuyển nhượng và có chữ ký của vợ chồng Bà Hòa trong bìa đỏ rồi.
Trong trường hợp này, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách hợp pháp, bạn phải thực hiện giao dịch chuyển nhượng với chị Hòa - người sử dụng đất. Nếu chị Hòa không đồng ý thì bạn không thể nhận chuyển nhượng được. Hợp đồng giữa chị Hà và bạn không được pháp luật công nhận, là giao dịch vô hiệu và có hậu quả như sau:
"Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."
Luật sư cho tôi hỏi: Bên A mua đất bên B năm 2001. 2 bên đã lập hợp đồ chuyển nhượng nhưng không hợp lệ. Bên A chỉ có Giấy chứng nhận QSD đất và hiện nay Bên B không ở tại địa phương. Vậy thủ tục để Bên A được quyền sử dụng đất thì làm thế nào. Cảm ơn luật sư./.
Bạn có thể tham khảo Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP để biết được thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
