Góc Nhìn Luật Sư

Mua nhà thế chấp ngân hàng: Rủi ro luôn rình rập

Mua nhà thế chấp ngân hàng: Rủi ro luôn rình rập

Một kiểu mua bán nhà đất khá phổ biến hiện nay là mua nhà đang bị thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng, vì mức giá rẻ hơn khá nhiều so với các giao dịch thông thường. Quá trình mua bán này có sự tham gia của 3 bên là người bán nhà cũng là bên đang có tài sản thế chấp ngân hàng, người mua nhà và ngân hàng. Bằng cách mua bán nhà kiểu này, người bán sẽ tránh được việc bị ngân hàng phát mãi tài sản khi mất khả năng trả nợ. Còn người mua nhà, đất thì có thể yên tâm rằng khu đất, ngôi nhà đó không nằm trong diện quy hoạch hoặc có vấn đề về pháp lý vì ngân hàng đã kiểm tra kỹ lưỡng khi đồng ý thế chấp. mua bán nhà đất Dù có một số lợi ích nhất định nhưng mua bán nhà ở thế chấp ngân hàng vẫn có nhiều rủi ro Thông thường, khi mua bán nhà đất thế chấp thì quy trình như sau: Bên mua chuyển tiền cho bên thế chấp (tức bên bán nhà) để chuyển tiền vào Ngân hàng rồi tiến hành thủ tục giải chấp. Tiếp theo, bên bán sẽ đi công chứng hợp đồng và cuối cùng là chuyển nhượng, bàn giao nhà, đất theo quy định. Tuy nhiên, không hiếm trường hợp sau khi ngân hàng đã làm thủ tục giải chấp, người bán tráo trở lật kèo, không công chứng các loại giấy tờ cần thiết để chuyển nhượng cho người mua nhà. Vì thế, khi việc mua bán nhà, đất thế chấp không được pháp luật bảo vệ, nếu người bán cố tình vi phạm, chắc chắn phần thiệt người mua phải lãnh chịu. Chị Vân Anh (ngụ quận Gò Vấp, Tp.HCM) nhớ lại chuyện mua nhà thế chấp khá chật vật của mình. Chị kể, mặc dù biết rõ việc mua bán kiểu này có tỷ lệ rủi ro rất cao nhưng xét những lợi ích so với việc mua một căn nhà bình thường, chị đã quyết tâm mua cho bằng được. Ngay từ đầu, chị đã rất cẩn thận tham khảo kinh nghiệm của những người xung quanh, và việc đầu tiên là tìm hiểu rất kỹ về gia đình người bán. Thậm chí, toàn bộ quá trình giao dịch, chị còn cẩn thận ghi âm và quay phim lại tất cả thỏa thuận giữa hai bên, hòng làm bằng chứng đề phòng chủ nhà có thể lật lọng sau này. Cứ tưởng như vậy là chắc ăn, nào ngờ đến phút nhận nhà mới biết chủ nhà vẫn giở trò khi mang theo toàn bộ thiết bị nội thất, chị chỉ nhận được ngôi nhà trống không. Chị nói: “Mình đã rất cẩn thận tìm nghe tư vấn, nhưng chỉ khi thực tiễn đi mua nhà mới biết nó gian nan, cơ cực đến mức nào. Ngay từ lúc thỏa thuận xong, rồi chờ ngân hàng giải chấp (mất khoảng 5 ngày), công chứng sang tên lúc nào cũng nhấp nhổm, đứng ngồi không yên. Chỉ đến khi sổ đỏ đã đứng tên mình mới có thể thở phào nhẹ nhõm.” Từ kinh nghiệm mua nhà lần này, chị Vân Anh cũng khuyên những ai đang có ý định mua nhà thế chấp ngân hàng tốt nhất hãy thuê luật sư để nắm được luật, tránh những rủi ro đáng tiếc về sau. Chị Anh cũng cho biết, tại Phòng Tài nguyên môi trường của quận, chị là một trong khá ít trường hợp may mắn khi tiến hành giao dịch kiểu này suôn sẻ, vì đã có rất nhiều người mua nhà thế chấp ngân hàng hiện vẫn đang chạy theo kiện tụng, thậm chí có nguy cơ mất nhà. Một trường hợp mua được nhà thế chấp sổ đỏ thành công là anh Bình (ngụ tại quận Tân Phú, Tp.HCM) kể lại: Ban đầu, mình khá lo sợ khi quyết định mua ngôi nhà thế chấp ngân hàng, giả sử tiền của mình đã chuyển vào ngân hàng rồi mà chủ nhà giở trò thì coi như mất trắng. Vì thế, anh Bình đã cẩn thận tiến hành từng bước trong quá trình giao dịch: Ban đầu anh mở tài khoản ngân hàng nơi chủ nhà thế chấp sổ đỏ đồng thời cho phong tỏa tài khoản. Tiếp theo, anh tiến hành lấy tất cả thông tin của chủ nhà (bố, mẹ, con...) cùng với sổ đỏ photo để đề phòng trường hợp tranh chấp giữa những người cùng sở hữu. Khi hai bên ra ngân hàng giải chấp, anh nhờ luôn bên công chứng đi cùng và làm sẵn hợp đồng mua bán để các bên kí vào. Cuối cùng, khi các giấy tờ, thủ tục sang tên đã xong xuôi, anh Bình mới cho mở tài khoản để ngân hàng chuyển tiền cho chủ nhà (bên bán). nhà đất thế chấp Khi tiến hành giao dịch, người mua nhà đất thế chấp phải hết sức chặt chẽ để đề phòng rủi ro Trên đây là hai trướng hợp mua nhà thế chấp thành công nhờ có sự tham khảo thông tin cẩn thận và làm khá tốt khâu “ràng buộc bên bán khi tiến hành giao dịch”. Tuy nhiên, những kinh nghiệm này chỉ để phòng thủ tạm thời, thực tế cho thấy, không ít giao dịch mặc dù đã được người mua tính toán và chuẩn bị rất tốt nhưng chủ nhà vẫn tìm được sơ hở để lật lọng. Không những thế, còn có tình huống người bán nhà kết hợp với nhân viên của ngân hàng câu kết với nhau để trục lợi mà người mua không biết. Vì thế một chuyên gia trong ngành luật cho rằng, trước khi chấp nhận mua bán nhà đất có sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng, người mua cần phải tìm hiểu kĩ lưỡng người bán nhà đất có đáng tin hay không, cho đến lúc mua nhà đất đó, khoản vay và tiền lãi phát sinh của chủ nhà cụ thể là bao nhiêu? Với mục đích gì?... Nếu phát hiện ra những dấu hiệu không tốt, người mua phải cân nhắc từ bỏ giao dịch, không nên vì tiếc nhà đất có vị trí tốt, giá hời mà “đánh liều”. Đồng thời, người mua cũng nên thuê luật sư tư vấn nhằm hạn chế rủi ro. Thông thường, trong các giao dịch mua bán nhà thế chấp sổ đỏ, bên mua chịu rủi ro rất cao. Tuy nhiên, không hiếm trường hợp rủi ro lại thuộc về bên bán khi quá tin tưởng người mua nhà. Chiêu thường thấy nhất của người mua là họ đưa trước cho chủ nhà một khoản tiền và hứa hẹn sau khi công chứng, sang tên sẽ dùng giấy tờ nhà đất thế chấp ngân hàng để đi vay tiền trả nốt cho chủ nhà. Nhưng rốt cục, tới hạn trả nợ mà người mua lại ỉm đi, chủ nhà đành chấp nhận kéo dài thêm thời gian trả nợ hoặc hai bên lại đưa nhau ra tòa. Nói về hình thức giao dịch nhà đất kiểu này, thành viên của một diễn đàn ví nó chẳng khác gì trò may rủi đỏ đen. Có khi người mua sẵn sàng “thi gan” với chủ nhà, đã cẩn trọng làm chặt chẽ từng bước mà vẫn ngậm quả đắng. Nhưng cũng có trường hợp may mắn gặp được chủ nhà tử tế, họ không quá sát sao thậm chí còn để mình cầm toàn bộ giấy tờ quan trọng mà giao dịch vẫn trôi chảy. Tuy thế, những pha may mắn như vậy không nhiều, nhất là trong thời buổi hiện nay, hai chữ “lòng tin” chỉ có giá trị và giới hạn nhất định, những ai muốn mua nhà thế chấp vẫn nên tìm hiểu kỹ càng về tài sản đó, chịu khó tiếp thu, lắng nghe lời khuyên từ người có kinh nghiệm và đặc biệt không thể để hổng kiến thức tư vấn luật để giao dịch diễn ra an toàn. Những rắc rối khi mùa nhà ở thế chấp ngân hàng không chỉ diễn ra ở những giao dịch lẻ. Gần đây, tại một số dự án chung cư lớn như Dự án Chung cư Sông Đà (quận 3), Chung cư Minh Thành (quận 7) hay khu CĂN HỘ thương mại The Manor 2… người dân đang rất bức xúc vì chưa được nhận sổ hồng như lời hứa của chủ đầu tư dù đã chuyển đến sinh sống mấy năm trời. Nguyên nhân cũng vì chủ đầu tư các dự án này đã đem thế chấp đất dự án, thậm chí đem thế chấp cả căn hộ của khách hàng trước đó để có tiền nhưng chưa thực hiện giải chấp với bên ngân hàng.

Dân nghèo

Dân nghèo "sập bẫy" nhà giá rẻ

Không hiếm người thu nhập thấp tại Tp.HCM phải "ngậm đắng nuốt cay" khi chẳng may mua phải nhà đất lởm vì tin vào những thông tin rao bán nhà, đất có sổ hồng giá rẻ. Nhà đất đua... bán rong Trên một đoạn ngắn của đường Nguyễn Tất Thành, Q. 4, Tp.HCM có tới cả trăm cột điện treo đầy các băng rôn quảng cáo bán nhà, đất tại các địa bàn từ Tp.HCM đến Bình Dương, Long An với giá cực rẻ. Có những tấm bảng được viết vội bằng tay, nghuệch ngoạc. Tương tự, trên đường Huỳnh Tấn Phát, đoạn từ đầu Q. 7 đến huyện Nhà Bè cũng la liệt những tấm băng rôn rao bán nhà đất giá rẻ. Hầu hết tại các quận nội thành, ở những vị trí dễ nhìn, đông đúc người qua lại chỗ nào cũng được tận dụng để trưng biển rao bán nhà đất, từ gốc cây đến biển báo giao thông hay cột đèn điện... Thế nhưng thực tế lại khác xa so với những lời quảng cáo khiến người mua rất thất vọng. Chị Nguyễn Thị Diễm Hường (ngụ Q. Phú Nhuận) kể: “Khi đọc được thông tin rao bán nhà phố 27m2 gần trường học, bệnh viện trên đường Huỳnh Tấn Phát, tôi gọi điện thì được chủ rao thông tin đồng ý dẫn đi xem. Thế nhưng đến nơi mới biết nhà nằm trong hẻm cũng ở đường Huỳnh Tấn Phát nhưng lại thuộc huyện Nhà Bè”. Một người khác cũng bức xúc cho biết, đọc thông tin quảng cáo ở băng rôn là “Bán gấp căn nhà ở đường Hoàng Diệu, Q. 4, Tp.HCM, diện tích 80m2, giá 1,4 tỷ đồng”. Tuy nhiên, khi người này gọi điện cho chủ rao để hỏi thông tin thì được trả lời “1,4 tỷ là tiền cọc 50% thôi chứ nhà rộng, mặt tiền làm gì có giá rẻ thế”. nhà đất giá rẻ Nhiều căn nhà phố khang trang thế này không thể làm thủ tục tách sổ đỏ do nằm chung một mảnh đất Ngoài các quận nội thành, dịch vụ rao bán nhà, đất kiểu... hàng rong cũng tập trung nhiều tại các quốc lộ hoặc đường lớn như quốc lộ 1A, đường 20 và đại lộ Bình Dương...Chỗ thì rao bán đất nền, nơi rao nhà xây sẵn tại KĐT Bến Cát hay thành phố mới Bình Dương... Giá nhà đất theo quảng cáo chỉ từ 100 - 550 triệu đồng/căn. Tuy nhiên, khi tận mục đi xem thì khách hàng mới ngã ngửa vì là đất ruộng hoặc vị trí quá xa, không giống như quảng cáo. “Bẫy” giăng khắp nơi Đầu tháng 5 vừa qua, sau khi đặt cọc 50 triệu đồng giữ chỗ cho căn nhà có giá bán 1,1 tỷ đồng, vợ chồng anh Nguyễn Văn Thanh (ngụ Q.10) cũng được công ty môi giới dẫn đi xem nhà thực tế ở Q.7. Vợ chồng anh Thanh vô cùng thất vọng khi thấy ngôi nhà mình chọn có bề ngoài nhếch nhác, thiếu các tiện ích cần thiết, đường vào dự án thì “ổ gà ổ voi” nên quyết định không mua nữa. Thế nhưng khi đòi lại tiền thì nhân viên công ty chuyên xây nhà hoàn thiện trả lời, chỉ trả lại 50% tiền đặt cọc vì đã giữ chỗ gần 1 tháng qua cho anh Thanh trong khi có nhiều khách hàng khác cũng thích căn nhà này. Anh Thanh không chịu, nhưng thấy phía chủ đầu tư cứ cù nhầy mãi không trả nên rốt cuộc anh đành chấp nhận mất trắng 25 triệu đồng. Từ thông tin có được ở một biển rao vặt “Cần tiền bán đất nền 50m2, sổ hồng riêng, giá rẻ, 250 triệu đồng”, anh Trần Văn Hòa (ngụ Q. Thủ Đức) đến phường Bình Chiểu để tìm hiểu. Anh Hòa kể: “Khi đến nơi tôi mới biết đó là miếng đất ruộng, được một công ty mua lại sau đó chuyển mục đích sử dụng thành đất trồng cây lâu năm. Mảnh đất đó được họ phân ra thành 10 lô để bán”. Hỏi chủ đất thì anh Hòa được biết, đất có sổ hồng chung, nếu muốn tách riêng ra từng nền thì phải chờ khi nào xây nhà, vào ở vài năm mới tách được. Một trường hợp khác là anh Nguyễn Quang P, anh cho biết sau khi đọc tin từ biển rao treo ngoài đường, gia đình cũng gom góp được 280 triệu đồng và quyết định mua miếng đất tại phường Long Trường, Q. 9. Sau khi giao trước 250 triệu đồng, anh P. được chủ đất hẹn sau một tháng nữa sẽ đưa sổ đỏ còn anh nộp nốt 30 triệu đồng. Chủ đất còn hứa sẽ “bao” luôn giấy phép xây dựng. Chờ hết tháng, anh P. hỏi sổ đỏ thì chủ đất lại hẹn tiếp tháng sau. 3 tháng sau cũng vẫn chưa có, anh P. sốt ruột lên quận tìm hiểu mới ngã ngửa thửa đất này không đủ diện tích để cấp sổ. Anh P. đòi chủ đất trả lại tiền, không mua đất nữa nhưng chủ đất vẫn ì ra không chịu trả... Cùng cảnh ngộ trên, anh Trần Đào đã mua nhà 2 năm nay nhưng vẫn không thể làm được hộ khẩu ở huyện Bình Chánh, Tp.HCM. Nguyên do là năm 2013, anh Đào và một người khác gom tiền mua mỗi người một căn nhà xây sẵn từ một công ty ở xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh với giá 420 triệu đồng/căn, gồm 1 trệt, 1 lầu. Do diện tích mỗi căn nhà chỉ 40m2 mà lại chung sổ hồng cho cả 14 căn trên 1 miếng đất nên anh Đào mãi vẫn không thể tách sổ được. Thậm chí không hiếm người dân ham của rẻ nên mất trắng. Chị Hồ Thị D. (ngụ Q. 7) cho biết, chị mua miếng đất diện tích 45m2 tại phường Tân Chánh Hiệp, Q. 12, giá 200 triệu đồng bằng giấy viết tay. “Phía chủ đất nói sau khi đưa đủ tiền sẽ làm giấy tờ”- chị D. kể. Nhưng trong thời gian chờ chủ đất làm giấy sang sổ, khi làm thủ tục xây nhà chị D. mới biết đất mình mua nằm trong khu quy hoạch, chị tức tốc tìm người bán trả lại thì họ đã "cao chạy xa bay". Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM - ông Lê Hoàng Châu cũng từng thừa nhận, có tình trạng chủ đầu tư đất, nhà ở vùng ven tiến hành phân lô bán nền mặc dù chưa đầy đủ tính pháp lý. Ông Châu cho rằng, nhà đất giá rẻ một phần tạo điều kiện về nhà ở cho người thu nhập thấp nhưng cũng cảnh báo mọi người nên thận trọng khi giao dịch để tránh mất tiền oan.

Hái ra tiền từ bất động sản cao cấp

Hái ra tiền từ bất động sản cao cấp

Theo các chuyên gia, năm 2015 đánh dấu sự tăng trưởng trở lại của thị trường bất động sản. Khi các kênh đầu tư khác như vàng, ngoại hối hay tiền gửi không còn đủ hấp dẫn thì đầu tư vào thị trường bất động sản là một lựa chọn phù hợp xu thế. Nắm bắt được tín hiệu tốt từ thị trường, ngay trong tháng 6 này, Công ty Cổ phần Đầu tư IDJ Việt Nam (IDJ Investment) giới thiệu tới cộng đồng nhà đầu tư một cơ hội mới mẻ với khả năng sinh lời vượt trội. Đó là, khi đầu tư vào văn phòng Charmvit Tower, nhà đầu tư không những được sở hữu một tài sản cao cấp mà còn thu về một khoản lợi nhuận hàng năm tương đương với 10% tổng số vốn đầu tư. văn phòng cho thuê Tòa nhà văn phòng Charmvit Tower Khoản lợi nhuận này được cam kết trong 10 năm đầu tiên. Như vậy, chỉ cần trong một thời gian ngắn, nhà đầu tư đã thu hồi được số vốn ban đầu và tài sản tiếp tục sinh lời trong những năm tiếp theo. Có thể thấy đây là một lựa chọn khó có thể bỏ qua đối với những bộ óc đam mê đầu tư. So với các kênh đầu tư không còn hiệu quả như vàng, ngoại hối thì đầu tư vào văn phòng Charmvit Tower chắc chắn đem lại cho nhà đầu tư một khoản lời đáng mơ ước. bất động sản Ông Nguyễn Trung Phương-CEO IDJ Investment Nói về Charmvit Tower, người ta vẫn thường nhắc tới tòa nhà có vị trí chiến lược tiếp giáp với các khu thương mại, khu văn phòng, khu dân cư có thu nhập và dân trí cao của Hà Nội. Thêm vào đó, Charmvit còn được thiết kế và xây dựng theo tiêu chuẩn cao cấp, đáp ứng được nhu cầu của khách hàng. Nhiều tập đoàn toàn cầu như Shinhanbank, Sharp, Canon, Fubon Life, Đại sứ quán Hàn Quốc… đã lựa chọn Charmvit Tower để đặt trụ sở. Hiện nay, IDJ Investment đang sở hữu 3 sàn với các lô văn phòng có diện tích từ 100 m2 trở lên. Đặc biệt, mặt bằng văn phòng được thiết kế hợp lý và tùy theo nhu cầu sử dụng. Việc đầu tư vào văn phòng Charmvit là cơ hội vô cùng hấp dẫn bởi không chỉ có khả năng sinh lời cao mà mức độ rủi ro hầu như không có. Nhà đầu tư sẽ không phải tìm kiếm khách thuê ngắn hạn hay bất kì khoản phí dịch vụ nào mà vẫn được hưởng một nguồn thu ổn định, bền vững. IDJ Investment sẽ là đơn vị đại diện đứng ra quản lý vận hành, khai thác tìm kiếm khách thuê để đảm bảo cho nhà đầu tư có thể an tâm về tài sản của mình. Tổng giám đốc của IDJ Investment – ông Nguyễn Trung Phương khẳng định: “Với lợi nhuận và ưu thế vượt trội cùng với sự cam kết chắc chắn, nhà đầu tư có thể an tâm và hài lòng với kênh đầu tư mới mẻ và hấp dẫn này”. Ông tin rằng đây là một cơ hội hiếm có và tuyệt vời mà nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước không muốn bỏ lỡ.

Chủ dự án cấp tập tìm ngân hàng bảo lãnh

Chủ dự án cấp tập tìm ngân hàng bảo lãnh

Quy định chủ đầu tư có ngân hàng bảo lãnh nếu muốn bán nhà hình thành trong tương lai sẽ có hiệu lực từ 1/7 và được dự báo là cú hích tốt cho thị trường. Điều 56 của Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi quy định chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Điều 56 của Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi quy định chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết, bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu ngân hàng hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng đã ký kết. Còn một tháng trước khi quy định này có hiệu lực, một số chủ dự án tại TP HCM đã bắt đầu chuẩn bị áp dụng. Trong tuần này, Tập đoàn Novaland vừa ký kết với ngân hàng VPBank cam kết bảo lãnh cho người mua 4 dự án nhà ở do doanh nghiệp làm chủ đầu tư. Một số dự án cao cấp khác tại phường Thảo Điền (quận 2) và quận Bình Thạnh cũng thực hiện hình thức bảo lãnh này. Nhiều chuyên gia ủng hộ và tin tưởng quy định mới có thể gián tiếp kích cầu cho thị trường bất động sản, nơi mà người mua lâu nay vẫn thấp thỏm vì cam kết tiến độ của chủ đầu tư. Tổng giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, Đoàn Chí Thanh cho rằng nếu áp dụng quy định bảo lãnh này, trách nhiệm của chủ đầu tư và ngân hàng giám sát buộc phải nâng lên cấp độ cao hơn. Điều 56 sẽ làm tăng độ minh bạch, an toàn cho dự án và tránh rủi ro cho người mua nhà. Quy định này định vị các doanh nghiệp phát triển bất động sản theo 2 hướng. Một là bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai thì phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh. Hai là nếu muốn né quy trình bảo lãnh thì doanh nghiệp buộc phải xây xong dự án mới được bán. "Như vậy, khách hàng được đặt vào vị trí trung tâm của thị trường, được bảo vệ quyền lợi tốt hơn so với trước đây. Thị trường cũng sẽ đón cú hích tinh thần nhẹ khi sàng lọc bớt những chủ đầu tư yếu", ông nói. a-tb-bao-lanh-ban-nha-hinh-tha-2947-8608 Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản quy định chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai phải được sự bảo lãnh của ngân hàng được các chuyên gia đánh giá cao, kỳ vọng tạo cú hích tích cực cho thị trường. Ảnh: Vũ Lê Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang cũng đánh giá Điều 56 sẽ rất hữu ích đối với thị trường trong bối cảnh bất động sản trên đà hồi phục. Quy định này có thể là động lực củng cố thêm niềm tin của khách hàng nhỏ lẻ và nhà đầu tư. Bởi lẽ, ngân hàng đứng ra bảo lãnh nghĩa là họ không chỉ cho vay, giám sát tiến độ và quản lý chặt dòng tiền mà còn cam kết bồi thường nếu có rủi ro xảy ra. Theo ông Quang, vận dụng tốt quy định bắt buộc bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai có thể dẫn đến kịch bản tươi sáng là nguồn thu từ khách hàng sẽ được chi đúng mục đích. Chuyên gia này dự đoán, ngân hàng sẽ bảo lãnh cho dự án nếu có hơn 20% khách hàng đồng ý mua lúc dự án hoàn thành các pháp lý đầy đủ. Nếu dưới tỷ lệ này dự án có thể bị nhà băng từ chối bảo lãnh. Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam Sử Ngọc Khương chỉ ra hàng loạt ưu điểm của Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Trước tiên là tránh được viễn cảnh kiện tụng, tranh chấp đáng tiếc khi người mua đã ký hợp đồng góp vốn mua nhà hình thành trong tương lai nhưng rất nhiều chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ. Tiếp đó giúp thanh lọc được một số những nhà phát triển bất động sản tay không bắt giặc, hoặc không thật sự uy tín. Đồng thơi tăng độ minh bạch cho thị trường, tạo hành lang pháp lý giúp khách hàng an tâm khi ra quyết định mua nhà. Cuối cùng là thanh khoản sẽ có cơ hội tăng lên khi khách hàng có tâm lý thoải mái khi mua nhà vì quyền lợi của mình được đảm bảo. Tuy nhiên, có không ít ý kiến cho rằng bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai cần được nhanh chóng hướng dẫn cụ thể và phải điều chỉnh, cân nhắc gia giảm một số khoản để phù hợp hơn với thực tế. Một mặt thừa nhận ưu điểm bảo vệ tuyệt đối người tiêu dùng của Điều 56, mặt khác Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu bày tỏ lo ngại chế định này có thể làm phát sinh thêm chi phí mới. Ông Châu phân tích, quy trình bảo lãnh có thể khiến phát sinh chi phí mới trong cơ cấu giá thành bất động sản mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Ví dụ, dự án có 100 căn hộ, giá một tỷ đồng một căn, tổng giá trị chung cư là 100 tỷ đồng, dự kiến bàn giao nhà sau 2 năm. Theo điều 56, chủ đầu tư phải có 100 tỷ đồng đặt vào ngân hàng để được phát hành chứng thư bảo lãnh. Nếu không có 100 tỷ đồng tiền mặt thì chủ đầu tư phải có tài sản có giá trị gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản đảm bảo thay thế. Mỗi năm chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%, tương đương 2 tỷ đồng. Chi phí này, chắc chắn chủ đầu tư sẽ tính vào giá bán căn hộ mà người tiêu dùng phải trả khi mua nhà. Ông Châu cho biết thêm, một điểm hạn chế nữa của quy định bảo lãnh này là không phân biệt rõ cách áp dụng giữa doanh nghiệp uy tín, có năng lực thật sự với một số doanh nghiệp kém năng lực, không có uy tín, hoặc thậm chí lừa đảo. Cào bằng tất cả các doanh nghiệp vào một nhóm có thể khiến phát sinh chi phí không cần thiết. Trong khi đó, ông Sử Ngọc Khương khuyến nghị, 8 năm qua bất động sản khủng hoảng hầu hết các doanh nghiệp đều bị thua lỗ nhiều, lý lịch tài chính, chỉ số nợ xấu, tồn kho đều cao. Khi thị trường xuất hiện dấu hiệu hồi phục, các công ty cần cú hích để tăng sức đề kháng sau cơn bạo bệnh. Áp dụng quy định bảo lãnh bán nhà vào thời điểm này có thể khiến cho ngân hàng ngại đứng ra bảo hộ cho dự án và khách hàng. Bởi lẽ đa phần các chủ đầu tư chưa đáp ứng được các điều kiện nghiêm ngặt của quy trình bảo lãnh. Điều này có thể khiến cho việc bán hàng của doanh nghiệp tiếp tục bị trì hoãn, khó càng thêm khó. Ông Khương đề xuất các Bộ, ngành khi soạn thảo thông tư hướng dẫn cần chú ý chọn thời điểm thích hợp để áp dụng quy định bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai nhằm dung hòa lợi ích 3 bên: người mua nhà, doanh nghiệp và cả ngân hàng. Về phía ngân hàng, Phó tổng giám đốc VPBank, Phan Ngọc Hòa tiết lộ: "Tiêu chí để ngân hàng xem xét bảo lãnh cho dự án khi chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai rất khắt khe". Ông Hòa thừa nhận, khi ký kết hợp đồng bảo lãnh theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản, bản thân ngân hàng cũng bị áp lực. Bởi lẽ, nhà băng sẽ thay mặt chủ đầu tư đảm bảo quyền lợi của toàn bộ người mua. Cụ thể là hoàn lại số tiền người mua đã thanh toán và các khoản tiền khác theo quy định trong hợp đồng đối với thời gian chậm trễ nếu có. "Do đó, để an toàn, chúng tôi chỉ ưu tiên bảo lãnh đối tác truyền thống hoặc chiến lược. Ngân hàng phải có sự thấu hiểu cặn kẽ tình hình tài chính của doanh nghiệp, nắm chắc hồ sơ pháp lý, năng lực triển khai dự án và tính khả mãi của tài sản", ông nói.

Doanh Ngiệp Địa Ốc Phía Nam Ấp Ủ Nhiều Tham Vọng

Doanh Ngiệp Địa Ốc Phía Nam Ấp Ủ Nhiều Tham Vọng

Doanh nghiệp địa ốc phía Nam ấp ủ nhiều tham vọng lớn

Liên kết Website
Thống kê truy cập
  • Đang Online: 34
  • Trong tuần: 4173
  • Trong tháng: 16011
  • Tổng lượt truy cập: 942650