-
1
Đo Đạc Địa Chính - Đo vẽ nhà đất - Đo Đạc Định Vị, Cắm Mốc, Đo Ranh Đất
- 2 VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIỎI UY TÍN BÌNH TÂN TÂN PHÚ TPHCM vpls24h.vn
- 3 VĂN PHÒNG LUẬT SƯ UY TÍN QUẬN BÌNH TÂN, TÂN PHÚ, BÌNH CHÁNH
- 4 HỢP THỨC HÓA NHÀ ĐẤT BÌNH CHÁNH- BÌNH TÂN,NHÀ XƯỞNG,NHÀ KHO
- 5 LUẬT SƯ TƯ VẤN LUẬT NHÀ ĐẤT MIỄN PHÍ 24/24 qua Zalo 0567501111
Pháp lệnh Tổ chức và hoạt động hòa giải ở cơ sở có hiệu lực từ ngày 5-1-1999 quy định: “ Hoạt động hòa giải ở cơ sở là việc hướng dẫn, giúp đỡ, thuyết phục các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau những vi phạm pháp luật và tranh chấp nhỏ nhằm mục đích giữ gìn sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân, phòng ngừa, hạn chế vi phạm pháp luật, bảo đảm trật tự, an toàn xã hội trong cộng đồng dân cư. Hình thức hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp lệnh này được thực hiện thông qua hoạt động của tổ hòa giải hoặc các tổ chức thích hợp khác của nhân dân ở xã, ấp, tổ dân phố, cụm dân cư phù hợp với pháp luật, đạo đức xã hội và phong tục tập quán tốt đẹp của nhân dân. Việc hòa giải phải được tiến hành trong trường hợp khi có mâu thuẫn xích mích giữa cá nhân với nhau, tranh chấp về quyền và lợi ích phát sinh từ quan hệ dân sự, hôn nhân và gia đình; những vi phạm pháp luật khác mà theo quy định của pháp luật chưa đến mức phải bị xử lý bằng biện pháp hình sự hoặc biện pháp hành chính”.
Tại các Ðiều 135 và 136 của luật đất đai 2013 là khi xảy ra tranh chấp đất đai nhất thiết phải qua hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn ( sau đây gọi chung là UBND cấp xã ) nơi có đất tranh chấp. Chỉ sau khi UBND cấp xã đã tiến hành hòa giải mà một hoặc các bên đương sự không nhất trí thì mới được phép khởi kiện, yêu cầu tòa án giải quyết (nếu thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án).
Với quy định này, thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai trong thời gian qua việc hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở có những vướng mắc sau :
Một là trường hợp UBND cấp xã triệu tập nhiều lần nhưng người bị kiện cố tình không đến, cho nên không thể tiến hành hòa giải được. Như vậy, nếu người bị kiện cố tình trốn tránh việc tham gia hòa giải thì tranh chấp sẽ kéo dài thời gian hòa giải mà nếu chưa qua hòa giải được ở địa phương thì Tòa án không thụ lý đơn khởi kiện mà hiện nay cũng chưa có chế tài nào quy định xử lý đối với trường hợp này.
Nhưng đối các quy định của pháp luật về giải quyết khiếu kiện hành chính hoặc giải quyết tranh chấp lao động đều có quy định trong trường hợp đơn khiếu nại không được giải quyết hoặc tranh chấp lao động không được hòa giải tại cơ sở trong thời hạn pháp luật quy định thì người khiếu nại, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện đến Tòa án. Ngay trong Bộ luật Tố tụng dân sự cũng có quy định, trường hợp bị đơn đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai mà vẫn cố tình vắng mặt thì tòa án lập biên bản về việc không tiến hành hòa giải được để đưa vụ án ra xét xử. Do đó, không thể cứng nhắc là phải có biên bản hòa giải mới thụ lý đơn khởi kiện mà nếu người khởi kiện cung cấp được các tài liệu về việc UBND cấp xã đã triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai mà người bị kiện cố tình vắng mặt thiết nghĩ thì tòa án vẫn thụ lý vụ án để giải quyết.
Hai là, trong thực tế, tranh chấp đất đai xảy ra rất nhiều dạng, vậy loại tranh chấp nào phải qua hòa giải tại cấp xã? Ðây là vấn đề có nhiều cách hiểu khác nhau. Nơi này thì cho rằng chỉ có loại tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mới phải qua hòa giải tại cấp xã, còn các tranh chấp về hợp đồng liên quan quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho... và tranh chấp thừa kế quyền sử dụng thì hông bắt buộc phải quan hào giải.
Ngược lại, ở nơi khác thì lại khẳng định tất cả các tranh chấp đất đai kể cả các tranh chấp hợp đồng liên quan quyền sử dụng đất và thừa kế quyền sử dụng đất đều bắt buộc phải qua hòa giải tại cấp xã trước khi khởi kiện đến tòa án.
Tranh chấp đất đai phải qua hòa giải tại cấp xã theo quy định của Luật Ðất đai năm 2003 hiện nay chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể tranh chấp nào hòa giải nhưng xuất phát từ tính chất các quan hệ tranh chấp cần được hiểu theo nghĩa hẹp là loại tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất còn các tranh chấp thừa kế, hôn nhân gia đình có liên quan đất đai thì tùy từng trường hợp phải qua hòa giải chứ không bắt buộc tất cả. Chẳng hạn tranh chấp về thừa kế đất đai người chết không có để lại di chúc nhưng các đồng thừa kế không thống nhất với nhau trong việc xác định di sản thừa kế thì cần phải qua hòa giải một bước ở cấp xã, còn nếu các đồng thừa kế đã thống nhất với nhau đây là di sản thừa kế nhưng còn vướng mắc ở cách chia thì không cần phải qua hòa giải. Còn đối với tranh chấp về hợp đồng thì đã được quy định rất cụ thể trong Bộ luật dân sự về quyền và nghĩa vụ của các bên.
Ngoài ra, theo quy định tại Ðiều 135 Luật Ðất đai năm 2003 thì UBND cấp xã phải phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận để tiến hành hòa giải. Trong thực tế, do không nắm vững các quy định của pháp luật cho nên nhiều trường hợp thành phần tham gia hòa giải ở cấp xã không đúng. Chẳng hạn như không có sự tham gia của Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức thành viên của mặt trận mà chỉ có thường trực UBND, cán bộ địa chính, tư pháp và đại diện một số hội, đoàn thể ở xã mà quên mất thành phần cần có là đại diện Ủy ban MTTQ. Các vụ hoà giải trên đây tuy không đúng với quy định của Luật Đất đai song, không có gì đáng nói, nếu đã được hòa giải thành. Điều đáng nói là, khi các bên tranh chấp hòa giải không thành đã tiến hành khởi kiện theo trình tự của Bộ luật tố tụng dân sự. Nhưng do biên bản hòa giải không có Ủy ban MTTQ tham gia hòa giải nên tòa án đã căn cứ Nghị quyết 02/2004 ngày 10.8.2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao trả lại đơn cho người khởi kiện. Có vụ, khi nhận đơn, thẩm phán được phân công không kiểm tra kỹ biên bản hòa giải do các xã, thị trấn lập đã quyết định thụ lý. Nhưng đến khi chuẩn bị đưa ra xét xử thì mới phát hiện trong biên bản hòa giải tại cơ sở cũng không có Mặt trận tham gia nên tòa án phải tạm dừng giải quyết vụ việc và yêu cầu đương sự về lại cấp cơ sở yêu cầu hòa giải lại có đủ thành phần theo quy định tại Điều 135 Luật Đất đai nói trên. Thế là vụ việc kéo dài, gây nhiều phiền phức cho các bên đương sự và cho cả chính quyền, các đoàn thể ở địa phương.
Ngòai ra còn nhiều trường hợp khác là UBND tổ chức hòa giải nhưng không giao biên bản để người khởi kiện nộp cho Tòa án, kéo dài nhiều tháng đến cả năm.
Tranh chấp đất đai bao giờ cũng là cũng chiếm một số lượng lớn trong các vụ án dân sự ở các địa phương, nhưng trong quan hệ đất đai thường phức tạp do vậy việc định hướng hòa giải đối với cấp xã đôi khi cũng rất khó khăn, nhưng thực tế cũng có trường hợp địa phương cố tình hòa giải theo hướng có lợi cho một phía.
Có thể nêu một trường hợp của bà N là người nghèo lại không am hiểu pháp luật cộng với tính chất phát thật thà thương anh em nên dẫn đến sự việc càng rắc rối và nhiều bất lợi về mặt pháp lý
Có thể nêu sơ bộ vụ việc như sau năm 1977 bà N có mua một miếng đất bằng giấy tay của bà dì ruột nhưng lúc đó bà N chưa có gia đình nên không có nhu cầu ở riêng, năm 1986 ông anh ruột lúc đó khó khăn có gia đình nhưng không có nhà ở nên bà N nghe lời mẹ cho vợ chồng ông anh cất nhà ở trên đất đó, vì miếng đất này cũng nằm trong khuôn viên với nhà mẹ ruột cũng mua của bà dì. Sau khi lập gia đình bà N được người em ruột cho muợn miếng đất khác để cất nhà nên bà vẫn để cho vợ chồng ông anh ở, đến năm 1997 ông anh chết, năm 1998 bà chị dâu đi đăng ký kê khai khi bà hay được thì bà chị dâu hứa sau khi đăng ký xong sẽ trả cho bà nghe vậy nghĩ chị em nên thôi. Sau này khi bà chị dâu có nhận được một số tiền lớn đền bù đất đai nên bà có ý đòi lại thì phát sinh tranh chấp. Giờ này giấy tay mua trước đây không còn chỉ có giấy xác nhận lại của bà dì nay đã 90 tuổi.
Sự việc được UBND phường hòa giải hai lần, lần thứ nhất trung tâm có cử Luật sư tham gia hòa giải, bên phía người chị dâu bà N ngay từ đầu cho rằng đây là đất của cha mẹ để lại, nhưng trong buổi hòa giải có nêu muốn đưa cho bà N một số tiền là năm mươi triệu đồng để bà N rút đơn khiếu nại nhưng bà N phát biểu là không đồng ý chỉ muốn lấy lại đất, cán bộ địa chính nói với bà N là nếu không lấy tiền kiện lên trên là mất trắng, cuối buổi hòa giải có đọc lại biên bản cho các bên nghe bà N phát hiện trong biên bản không có ghi phần bên kia đề nghị đưa cho bà N năm mươi triệu nên bà khiếu nại, cán bộ hòa giải giải thích là sẽ bổ sung sau vào biên bản nhưng khi gửi hồ sơ lên UBND thành phố giải quyết bà N phát hiện không có bổ sung ý này trong biên bản thấy bất lợi cho mình nên bà khiếu nại và UBND Thành phố trả hồ sơ về hòa giải lại. Lần hòa giải sau phía bên kia có Luật sư tư vấn nên họ không nêu ý kiến trả cho bà N 50 triệu nữa, qua sự việc trên vấn đề muốn nói ở đây hòa giải ở địa phương đôi khi không đúng bản chất là tôn trong sự thỏa thuận của các bên mà có sự định hướng giải quyết của cán bộ hòa giải hoặc giải thích pháp luật có lợi cho một phía, do đó sự tham gia của Luật sự hoặc trợ giúp viên ở giai đọan hòa giải cũng rất quan trọng, giúp các bên tôn trọng sự thật khách quan của vụ việc.
Một trường hợp khác là địa phương cho rằng bên khiếu nại không có cơ sở nên không hoà giải. Hòa giải không phải là một cấp giải quyết mà có tranh chấp thuộc phạm vi hòa giải thì địa phương phải hòa giải nhằm hạn chế những phát sinh khác không đáng có, thông qua hoà giải còn nhằm mục đích tuyên truyền giải thích pháp luật để người dân hiểu được bản chất của vấn đề mà tự nguyện chấp hành.
Vụ việc của ông T ông đã có nhiều đơn gởi đến UBND xã tranh chấp đất đai với ông C, sự việc kéo dài hơn một năm UBND xã vẫn không giải quyết nên ông gửi đến UBND huyện, Thanh tra huyện đã hai lần có phiếu chuyển đơn yêu cầu UBND xã tổ chức hòa giải nhưng UBND xã vẫn không hòa giải vì cho rằng việc khiếu nại của ông T là không có cơ sở. Ông T đã đến Trung tâm yêu cầu trợ giúp pháp lý, vì ông T là người có công với cách mạng nên Trung tâm đã cử Luật sư tham gia, Luật sư đã có một bước làm việc với UBND xã để họ nắm được mục đích hòa giải chứ không phải là giải quyết vụ việc vì vậy nếu không có cơ sở cũng phải tổ chức hòa giải để giải thích vận động ông T rút đơn khiếu nại.
Từ những vụ việc trên xãy ra ở một số địa phương đã thể hiện thực trạng Luật Đất đai năm 2003 đã có hiệu lực hơn 4 năm nay nhưng việc quán triệt đầy đủ về tinh thần và những quy định của Luật chưa được thống nhất trong các nghành các cấp có thẫm quyền giải quyết vừa gây hao tốn thời gian và công sức, gây phiền hà cho công dân, không đúng với tinh thần cải cách hành chính, tư pháp trong tình hình hiện nay
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
(ANTĐ) - Năm 1992 tôi có mua nhà, đất của vợ chồng ông bà L có làm giấy chuyển nhượng viết tay với nhau, tiền nhà tôi đã giao đầy đủ. Nhiều năm qua tôi đã xây dựng nhà cửa ở ổn định, nhưng chưa làm “sổ đỏ”, thì bỗng nhiên con của ông bà L đến đòi nhà, đất mà tôi đang ở và nói rằng giấy tờ mua bán nhà đất của tôi là không hợp pháp và sẽ yêu cầu tòa hủy. Tôi xin hỏi giấy mua bán của tôi viết tay như vậy có hợp pháp không? Tôi có buộc phải trả lại nhà, đất không nếu giấy mua bán bị hủy?
H.T.Y (Đọ Xá, Bắc Ninh)
Trả lời: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà được xác lập vào năm 1992, sau ngày 1-7-1980 (ngày Hội đồng Chính phủ nay là Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước) đến trước ngày 15-10-1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực). Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức.
Theo đó giấy tờ mua bán viết tay mà bà đã ký với ông bà L không có chứng thực hoặc công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là không hợp pháp. Nhưng thực tế, thời kỳ này rất nhiều trường hợp không tuân thủ pháp luật khi mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do đó pháp luật cũng có một số điều chỉnh cho phù hợp.
Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình do Hội đồng Thẩm phán - Tòa án nhân dân tối cao ban hành năm 2004 thì đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 1-7-1980 đến trước ngày 15-10-1993 mà sau ngày 15-10-1993 mới phát sinh tranh chấp sẽ được Tòa án giải quyết như sau:
a. Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 1-7-1980 đến trước ngày 15-10-1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Tòa án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo quy định của pháp luật về hợp đồng vô hiệu.
b. Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Tòa án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:
b.1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b.2. Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ủy ban nhân dân có thẩm quyền, ủy ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng;
b.3. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm qui định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.
Như vậy, tuy hợp đồng mua bán nhà, đất của bà là trái pháp luật nhưng hai bên mua bán đã thực hiện việc giao nhận tiền và nhà, đất và bà đã xây dựng nhà ở trên đất đó mà bên bán không có chuyện phản đối thì nếu có yêu cầu Toà giải quyết tranh chấp hợp đồng thì Toà sẽ căn cứ vào quy định nêu trên để công nhận hợp đồng mua bán có hiệu lực thi hành.
LS. Bạch Tuyết Hoa
Có bắt buộc phải qua hòa giải cấp cơ sở?
(ANTĐ) - Tôi đang làm tại một công ty cổ phần, có hợp đồng lao động đang còn hiệu lực. Sau một lần công ty bị mất tài sản, tôi là một trong những người có mặt tại nơi xảy ra vụ trộm nên bị nghi ngờ và tôi đã bị buộc thôi việc. Thấy mình bị oan, tôi muốn được trình bày nhưng giám đốc không muốn nghe. Giám đốc nói rằng tôi có thể khiếu nại đến công ty để tiến hành hòa giải. Nhưng tôi biết những người thân thuộc của giám đốc đều giữ những chức vụ quan trọng trong ban giám đốc và tổ chức công đoàn của công ty, nên có việc hòa giải thì họ cũng chẳng đứng về phía người lao động như tôi... Vậy tôi xin hỏi tôi có thể khởi kiện ra tòa mà không không cần qua hòa giải tại cơ quan không? Và việc hòa giải tại cơ sở được quy định như thế nào?
Nguyễn Thị Thắm Tươi (Nam Định)
+ Bộ luật Lao động đã quy định những cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết tranh chấp lao động cá nhân bao gồm: Hội đồng hòa giải lao động cơ sở hoặc hòa giải viên lao động và Tòa án nhân dân.
Theo như chị trình bày chị không tin tưởng thành phần có thể tham gia hòa giải vì họ đều là người thân của giám đốc, điều đó có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của chị. Trường hợp của chị bị chủ sử dụng lao động đơn phương chấm dứt hợp đồng, nên theo quy định tại Bộ luật Lao động đây là một trong những tranh chấp lao động cá nhân có thể yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết mà không bắt buộc phải phải qua hòa giải tại cơ sở: Vậy chị có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu giải quyết.
+ Những trường hợp bắt buộc phải qua hòa giải cấp cơ sở thì việc hòa giải tại cơ sở được quy định như sau:
1. Thời hạn hòa giải là không quá ba ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải;
2. Tại phiên họp hòa giải phải có mặt hai bên tranh chấp. Các bên tranh chấp có thể cử đại diện được ủy quyền của họ tham gia phiên họp hòa giải.
Hội đồng hòa giải lao động cơ sở hoặc hòa giải viên lao động đưa ra phương án hòa giải để hai bên xem xét.
Trường hợp hai bên chấp nhận phương án hòa giải thì Hội đồng hòa giải lao động cơ sở hoặc hòa giải viên lao động lập biên bản hòa giải thành, có chữ ký của hai bên tranh chấp, của chủ tịch và thư ký hội đồng hòa giải lao động cơ sở hoặc hòa giải viên lao động. Hai bên có nghĩa vụ chấp hành các thỏa thuận ghi trong biên bản hòa giải thành.
Trường hợp hai bên không chấp nhận phương án hòa giải hoặc một bên tranh chấp đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai mà vẫn vắng mặt không có lý do chính đáng thì hội đồng hòa giải lao động cơ sở hoặc hòa giải viên lao động lập biên bản hòa giải không thành có chữ ký của bên tranh chấp có mặt, của chủ tịch và thư ký hội đồng hòa giải lao động cơ sở hoặc hòa giải viên lao động.
Bản sao biên bản hòa giải thành hoặc hòa giải không thành phải được gửi cho hai bên tranh chấp trong thời hạn một ngày làm việc, kể từ ngày lập biên bản;
3. Trường hợp hòa giải không thành hoặc hết thời hạn giải quyết theo quy định tại khoản 1 nêu trên mà hội đồng hòa giải lao động cơ sở hoặc hòa giải viên lao động không tiến hành hòa giải thì mỗi bên tranh chấp có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết.
Trong tổng số các vụ tranh chấp, khiếu kiện ở các địa phương trong tỉnh, số vụ tranh chấp thuộc lĩnh vực đất đai chiếm từ 55% đến 70%. Vì vậy, hòa giải tranh chấp đất đai (TCĐĐ) chiếm một số lượng đáng kể trong hoạt động hòa giải cơ sở (HGCS). Nhưng thực tế, hiệu lực của biên bản hòa giải còn rất hạn chế, áp dụng chưa được thống nhất, làm ảnh hưởng đến hiệu quả các bước giải quyết tiếp theo.
Theo ông Ngô Tùng Hiếu - Chánh thanh tra Sở TN&MT tỉnh Bình Định thì HGCS là một thủ tục không thể thiếu trong giải quyết TCĐĐ. Luật Đất đai (LĐĐ) 2003 quy định thủ tục hòa giải mang tính bắt buộc. Theo đó, hòa giải TCĐĐ được tiến hành qua 3 bước: tự hòa giải, HGCS, hòa giải tại UBND cấp xã và được coi là thủ tục đầu tiên của quá trình giải quyết TCĐĐ, trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Dù hòa giải TCĐĐ tại UBND cấp xã không phải là thủ tục tố tụng theo Bộ luật Tố tụng dân sự, nhưng theo Luật Đất đai năm 2003, tòa án chỉ thụ lý giải quyết TCĐĐ khi việc tranh chấp đó đã được hòa giải tại UBND cấp xã. Pháp luật hiện hành còn có nhiều quy định khuyến khích và ưu tiên áp dụng hình thức hòa giải để giải quyết TCĐĐ ngay tại cơ sở, góp phần hạn chế những khiếu kiện phức tạp không đáng có, hạn chế sự tốn kém thời gian, tiền bạc của công dân, cơ quan nhà nước trong các vụ tranh chấp.
Tuy nhiên, nhiều lãnh đạo cấp xã cho rằng, LĐĐ 2003 lại chưa có quy định cụ thể nào về hiệu lực của biên bản hòa giải. Theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP, sau khi UBND có thẩm quyền căn cứ vào biên bản hòa giải của UBND cấp xã ra quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ, các đương sự không có quyền khởi kiện vụ án dân sự. Nhưng nếu không đồng ý thì tùy theo quy định tại điểm c, khoản 1, điều 162 NĐ181, đương sự có quyền khiếu nại. Như trường hợp TCĐĐ giữa 2 anh em ông P.K. và bà P.T.H. ở xã Th., huyện T là một ví dụ. Ông K. và bà H. cùng xây nhà sinh sống trên một thửa đất do cha mẹ để lại, nhưng không có di chúc. Dần dần 2 gia đình ông K. và bà H. có mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp chỉ giới đất đai. Đã có hòa giải cơ sở và biên bản hòa giải thành của UBND xã Th, thửa đất của cha mẹ được chia đôi cho 2 người. UBND huyện T. căn cứ biên bản hòa giải thành của UBND xã Th. và nguồn gốc đất của anh em ông K. ra quyết định cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ cho ông K. và bà H. Nhưng sau đó ông K. phản ứng việc UBND huyện T. chia đôi diện tích đất ở; ông đã chứng minh rằng ông đã có công bồi trúc thửa đất của cha mẹ từ trũng thấp thành đất ở. Mặt khác, ông là con trai trưởng, phải lo thờ cúng hương hỏa ông bà, nên tiếp tục khiếu nại lên UBND huyện T. yêu cầu bà H. bớt lại phần đất thừa hưởng hoặc hoàn trả công bồi trúc thửa đất, đóng góp thờ tự… Vì vậy nội dung của biên bản HGCS trước đây không còn là căn cứ cho việc giải quyết tiếp theo của vụ ông K.
Vấn đề đặt ra là pháp luật hiện hành chưa quy định cơ quan có thẩm quyền ra quyết định công nhận, trình tự công nhận, hiệu lực bắt buộc của các bên thực hiện biên bản hòa giải thành đối với các trường hợp hòa giải thành, như hợp đồng mua bán, tặng, cho, thuê nhà, đất… Vì thế, hiệu lực của biên bản hòa giải thành trong các trường hợp trên không xác định được trong thực tế. Vai trò của công tác hòa giải và giá trị pháp lý của biên bản hòa giải thành do UBND cấp xã lập không được tôn trọng một cách đúng nghĩa. Từ đó, có không ít số vụ TCĐĐ khi tòa án, hoặc UBND cấp huyện giải quyết thiếu thủ tục HGCS, hoặc nội dung HGCS quá sơ sài; nhiều trường hợp các cơ quan này phải chuyển vụ việc yêu cầu HGCS trở lại, gây mất thời gian và phiền hà cho đương sự.
Tại các Ðiều 135 và 136 của luật đất đai 2013 là khi xảy ra tranh chấp đất đai nhất thiết phải qua hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn ( sau đây gọi chung là UBND cấp xã ) nơi có đất tranh chấp. Chỉ sau khi UBND cấp xã đã tiến hành hòa giải mà một hoặc các bên đương sự không nhất trí thì mới được phép khởi kiện, yêu cầu tòa án giải quyết (nếu thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án).
Với quy định này, thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai trong thời gian qua việc hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở có những vướng mắc sau :
Một là trường hợp UBND cấp xã triệu tập nhiều lần nhưng người bị kiện cố tình không đến, cho nên không thể tiến hành hòa giải được. Như vậy, nếu người bị kiện cố tình trốn tránh việc tham gia hòa giải thì tranh chấp sẽ kéo dài thời gian hòa giải mà nếu chưa qua hòa giải được ở địa phương thì Tòa án không thụ lý đơn khởi kiện mà hiện nay cũng chưa có chế tài nào quy định xử lý đối với trường hợp này.
Nhưng đối các quy định của pháp luật về giải quyết khiếu kiện hành chính hoặc giải quyết tranh chấp lao động đều có quy định trong trường hợp đơn khiếu nại không được giải quyết hoặc tranh chấp lao động không được hòa giải tại cơ sở trong thời hạn pháp luật quy định thì người khiếu nại, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện đến Tòa án. Ngay trong Bộ luật Tố tụng dân sự cũng có quy định, trường hợp bị đơn đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai mà vẫn cố tình vắng mặt thì tòa án lập biên bản về việc không tiến hành hòa giải được để đưa vụ án ra xét xử. Do đó, không thể cứng nhắc là phải có biên bản hòa giải mới thụ lý đơn khởi kiện mà nếu người khởi kiện cung cấp được các tài liệu về việc UBND cấp xã đã triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai mà người bị kiện cố tình vắng mặt thiết nghĩ thì tòa án vẫn thụ lý vụ án để giải quyết.
Hai là, trong thực tế, tranh chấp đất đai xảy ra rất nhiều dạng, vậy loại tranh chấp nào phải qua hòa giải tại cấp xã? Ðây là vấn đề có nhiều cách hiểu khác nhau. Nơi này thì cho rằng chỉ có loại tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mới phải qua hòa giải tại cấp xã, còn các tranh chấp về hợp đồng liên quan quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho... và tranh chấp thừa kế quyền sử dụng thì hông bắt buộc phải quan hào giải.
Ngược lại, ở nơi khác thì lại khẳng định tất cả các tranh chấp đất đai kể cả các tranh chấp hợp đồng liên quan quyền sử dụng đất và thừa kế quyền sử dụng đất đều bắt buộc phải qua hòa giải tại cấp xã trước khi khởi kiện đến tòa án.
Tranh chấp đất đai phải qua hòa giải tại cấp xã theo quy định của Luật Ðất đai năm 2003 hiện nay chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể tranh chấp nào hòa giải nhưng xuất phát từ tính chất các quan hệ tranh chấp cần được hiểu theo nghĩa hẹp là loại tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất còn các tranh chấp thừa kế, hôn nhân gia đình có liên quan đất đai thì tùy từng trường hợp phải qua hòa giải chứ không bắt buộc tất cả. Chẳng hạn tranh chấp về thừa kế đất đai người chết không có để lại di chúc nhưng các đồng thừa kế không thống nhất với nhau trong việc xác định di sản thừa kế thì cần phải qua hòa giải một bước ở cấp xã, còn nếu các đồng thừa kế đã thống nhất với nhau đây là di sản thừa kế nhưng còn vướng mắc ở cách chia thì không cần phải qua hòa giải. Còn đối với tranh chấp về hợp đồng thì đã được quy định rất cụ thể trong Bộ luật dân sự về quyền và nghĩa vụ của các bên.
Ngoài ra, theo quy định tại Ðiều 135 Luật Ðất đai năm 2003 thì UBND cấp xã phải phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận để tiến hành hòa giải. Trong thực tế, do không nắm vững các quy định của pháp luật cho nên nhiều trường hợp thành phần tham gia hòa giải ở cấp xã không đúng. Chẳng hạn như không có sự tham gia của Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức thành viên của mặt trận mà chỉ có thường trực UBND, cán bộ địa chính, tư pháp và đại diện một số hội, đoàn thể ở xã mà quên mất thành phần cần có là đại diện Ủy ban MTTQ. Các vụ hoà giải trên đây tuy không đúng với quy định của Luật Đất đai song, không có gì đáng nói, nếu đã được hòa giải thành. Điều đáng nói là, khi các bên tranh chấp hòa giải không thành đã tiến hành khởi kiện theo trình tự của Bộ luật tố tụng dân sự. Nhưng do biên bản hòa giải không có Ủy ban MTTQ tham gia hòa giải nên tòa án đã căn cứ Nghị quyết 02/2004 ngày 10.8.2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao trả lại đơn cho người khởi kiện. Có vụ, khi nhận đơn, thẩm phán được phân công không kiểm tra kỹ biên bản hòa giải do các xã, thị trấn lập đã quyết định thụ lý. Nhưng đến khi chuẩn bị đưa ra xét xử thì mới phát hiện trong biên bản hòa giải tại cơ sở cũng không có Mặt trận tham gia nên tòa án phải tạm dừng giải quyết vụ việc và yêu cầu đương sự về lại cấp cơ sở yêu cầu hòa giải lại có đủ thành phần theo quy định tại Điều 135 Luật Đất đai nói trên. Thế là vụ việc kéo dài, gây nhiều phiền phức cho các bên đương sự và cho cả chính quyền, các đoàn thể ở địa phương.
Ngòai ra còn nhiều trường hợp khác là UBND tổ chức hòa giải nhưng không giao biên bản để người khởi kiện nộp cho Tòa án, kéo dài nhiều tháng đến cả năm.
Tranh chấp đất đai bao giờ cũng là cũng chiếm một số lượng lớn trong các vụ án dân sự ở các địa phương, nhưng trong quan hệ đất đai thường phức tạp do vậy việc định hướng hòa giải đối với cấp xã đôi khi cũng rất khó khăn, nhưng thực tế cũng có trường hợp địa phương cố tình hòa giải theo hướng có lợi cho một phía.
Có thể nêu một trường hợp của bà N là người nghèo lại không am hiểu pháp luật cộng với tính chất phát thật thà thương anh em nên dẫn đến sự việc càng rắc rối và nhiều bất lợi về mặt pháp lý
Có thể nêu sơ bộ vụ việc như sau năm 1977 bà N có mua một miếng đất bằng giấy tay của bà dì ruột nhưng lúc đó bà N chưa có gia đình nên không có nhu cầu ở riêng, năm 1986 ông anh ruột lúc đó khó khăn có gia đình nhưng không có nhà ở nên bà N nghe lời mẹ cho vợ chồng ông anh cất nhà ở trên đất đó, vì miếng đất này cũng nằm trong khuôn viên với nhà mẹ ruột cũng mua của bà dì. Sau khi lập gia đình bà N được người em ruột cho muợn miếng đất khác để cất nhà nên bà vẫn để cho vợ chồng ông anh ở, đến năm 1997 ông anh chết, năm 1998 bà chị dâu đi đăng ký kê khai khi bà hay được thì bà chị dâu hứa sau khi đăng ký xong sẽ trả cho bà nghe vậy nghĩ chị em nên thôi. Sau này khi bà chị dâu có nhận được một số tiền lớn đền bù đất đai nên bà có ý đòi lại thì phát sinh tranh chấp. Giờ này giấy tay mua trước đây không còn chỉ có giấy xác nhận lại của bà dì nay đã 90 tuổi.
Sự việc được UBND phường hòa giải hai lần, lần thứ nhất trung tâm có cử Luật sư tham gia hòa giải, bên phía người chị dâu bà N ngay từ đầu cho rằng đây là đất của cha mẹ để lại, nhưng trong buổi hòa giải có nêu muốn đưa cho bà N một số tiền là năm mươi triệu đồng để bà N rút đơn khiếu nại nhưng bà N phát biểu là không đồng ý chỉ muốn lấy lại đất, cán bộ địa chính nói với bà N là nếu không lấy tiền kiện lên trên là mất trắng, cuối buổi hòa giải có đọc lại biên bản cho các bên nghe bà N phát hiện trong biên bản không có ghi phần bên kia đề nghị đưa cho bà N năm mươi triệu nên bà khiếu nại, cán bộ hòa giải giải thích là sẽ bổ sung sau vào biên bản nhưng khi gửi hồ sơ lên UBND thành phố giải quyết bà N phát hiện không có bổ sung ý này trong biên bản thấy bất lợi cho mình nên bà khiếu nại và UBND Thành phố trả hồ sơ về hòa giải lại. Lần hòa giải sau phía bên kia có Luật sư tư vấn nên họ không nêu ý kiến trả cho bà N 50 triệu nữa, qua sự việc trên vấn đề muốn nói ở đây hòa giải ở địa phương đôi khi không đúng bản chất là tôn trong sự thỏa thuận của các bên mà có sự định hướng giải quyết của cán bộ hòa giải hoặc giải thích pháp luật có lợi cho một phía, do đó sự tham gia của Luật sự hoặc trợ giúp viên ở giai đọan hòa giải cũng rất quan trọng, giúp các bên tôn trọng sự thật khách quan của vụ việc.
Một trường hợp khác là địa phương cho rằng bên khiếu nại không có cơ sở nên không hoà giải. Hòa giải không phải là một cấp giải quyết mà có tranh chấp thuộc phạm vi hòa giải thì địa phương phải hòa giải nhằm hạn chế những phát sinh khác không đáng có, thông qua hoà giải còn nhằm mục đích tuyên truyền giải thích pháp luật để người dân hiểu được bản chất của vấn đề mà tự nguyện chấp hành.
Vụ việc của ông T ông đã có nhiều đơn gởi đến UBND xã tranh chấp đất đai với ông C, sự việc kéo dài hơn một năm UBND xã vẫn không giải quyết nên ông gửi đến UBND huyện, Thanh tra huyện đã hai lần có phiếu chuyển đơn yêu cầu UBND xã tổ chức hòa giải nhưng UBND xã vẫn không hòa giải vì cho rằng việc khiếu nại của ông T là không có cơ sở. Ông T đã đến Trung tâm yêu cầu trợ giúp pháp lý, vì ông T là người có công với cách mạng nên Trung tâm đã cử Luật sư tham gia, Luật sư đã có một bước làm việc với UBND xã để họ nắm được mục đích hòa giải chứ không phải là giải quyết vụ việc vì vậy nếu không có cơ sở cũng phải tổ chức hòa giải để giải thích vận động ông T rút đơn khiếu nại.
Từ những vụ việc trên xãy ra ở một số địa phương đã thể hiện thực trạng Luật Đất đai năm 2003 đã có hiệu lực hơn 4 năm nay nhưng việc quán triệt đầy đủ về tinh thần và những quy định của Luật chưa được thống nhất trong các nghành các cấp có thẫm quyền giải quyết vừa gây hao tốn thời gian và công sức, gây phiền hà cho công dân, không đúng với tinh thần cải cách hành chính, tư pháp trong tình hình hiện nay
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
(ANTĐ) - Năm 1992 tôi có mua nhà, đất của vợ chồng ông bà L có làm giấy chuyển nhượng viết tay với nhau, tiền nhà tôi đã giao đầy đủ. Nhiều năm qua tôi đã xây dựng nhà cửa ở ổn định, nhưng chưa làm “sổ đỏ”, thì bỗng nhiên con của ông bà L đến đòi nhà, đất mà tôi đang ở và nói rằng giấy tờ mua bán nhà đất của tôi là không hợp pháp và sẽ yêu cầu tòa hủy. Tôi xin hỏi giấy mua bán của tôi viết tay như vậy có hợp pháp không? Tôi có buộc phải trả lại nhà, đất không nếu giấy mua bán bị hủy?
H.T.Y (Đọ Xá, Bắc Ninh)
Trả lời: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà được xác lập vào năm 1992, sau ngày 1-7-1980 (ngày Hội đồng Chính phủ nay là Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước) đến trước ngày 15-10-1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực). Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức.
Theo đó giấy tờ mua bán viết tay mà bà đã ký với ông bà L không có chứng thực hoặc công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là không hợp pháp. Nhưng thực tế, thời kỳ này rất nhiều trường hợp không tuân thủ pháp luật khi mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do đó pháp luật cũng có một số điều chỉnh cho phù hợp.
Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình do Hội đồng Thẩm phán - Tòa án nhân dân tối cao ban hành năm 2004 thì đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 1-7-1980 đến trước ngày 15-10-1993 mà sau ngày 15-10-1993 mới phát sinh tranh chấp sẽ được Tòa án giải quyết như sau:
a. Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 1-7-1980 đến trước ngày 15-10-1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Tòa án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo quy định của pháp luật về hợp đồng vô hiệu.
b. Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Tòa án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:
b.1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b.2. Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ủy ban nhân dân có thẩm quyền, ủy ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng;
b.3. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm qui định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.
Như vậy, tuy hợp đồng mua bán nhà, đất của bà là trái pháp luật nhưng hai bên mua bán đã thực hiện việc giao nhận tiền và nhà, đất và bà đã xây dựng nhà ở trên đất đó mà bên bán không có chuyện phản đối thì nếu có yêu cầu Toà giải quyết tranh chấp hợp đồng thì Toà sẽ căn cứ vào quy định nêu trên để công nhận hợp đồng mua bán có hiệu lực thi hành.
LS. Bạch Tuyết Hoa
Có bắt buộc phải qua hòa giải cấp cơ sở?
(ANTĐ) - Tôi đang làm tại một công ty cổ phần, có hợp đồng lao động đang còn hiệu lực. Sau một lần công ty bị mất tài sản, tôi là một trong những người có mặt tại nơi xảy ra vụ trộm nên bị nghi ngờ và tôi đã bị buộc thôi việc. Thấy mình bị oan, tôi muốn được trình bày nhưng giám đốc không muốn nghe. Giám đốc nói rằng tôi có thể khiếu nại đến công ty để tiến hành hòa giải. Nhưng tôi biết những người thân thuộc của giám đốc đều giữ những chức vụ quan trọng trong ban giám đốc và tổ chức công đoàn của công ty, nên có việc hòa giải thì họ cũng chẳng đứng về phía người lao động như tôi... Vậy tôi xin hỏi tôi có thể khởi kiện ra tòa mà không không cần qua hòa giải tại cơ quan không? Và việc hòa giải tại cơ sở được quy định như thế nào?
Nguyễn Thị Thắm Tươi (Nam Định)
+ Bộ luật Lao động đã quy định những cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết tranh chấp lao động cá nhân bao gồm: Hội đồng hòa giải lao động cơ sở hoặc hòa giải viên lao động và Tòa án nhân dân.
Theo như chị trình bày chị không tin tưởng thành phần có thể tham gia hòa giải vì họ đều là người thân của giám đốc, điều đó có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của chị. Trường hợp của chị bị chủ sử dụng lao động đơn phương chấm dứt hợp đồng, nên theo quy định tại Bộ luật Lao động đây là một trong những tranh chấp lao động cá nhân có thể yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết mà không bắt buộc phải phải qua hòa giải tại cơ sở: Vậy chị có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu giải quyết.
+ Những trường hợp bắt buộc phải qua hòa giải cấp cơ sở thì việc hòa giải tại cơ sở được quy định như sau:
1. Thời hạn hòa giải là không quá ba ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải;
2. Tại phiên họp hòa giải phải có mặt hai bên tranh chấp. Các bên tranh chấp có thể cử đại diện được ủy quyền của họ tham gia phiên họp hòa giải.
Hội đồng hòa giải lao động cơ sở hoặc hòa giải viên lao động đưa ra phương án hòa giải để hai bên xem xét.
Trường hợp hai bên chấp nhận phương án hòa giải thì Hội đồng hòa giải lao động cơ sở hoặc hòa giải viên lao động lập biên bản hòa giải thành, có chữ ký của hai bên tranh chấp, của chủ tịch và thư ký hội đồng hòa giải lao động cơ sở hoặc hòa giải viên lao động. Hai bên có nghĩa vụ chấp hành các thỏa thuận ghi trong biên bản hòa giải thành.
Trường hợp hai bên không chấp nhận phương án hòa giải hoặc một bên tranh chấp đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai mà vẫn vắng mặt không có lý do chính đáng thì hội đồng hòa giải lao động cơ sở hoặc hòa giải viên lao động lập biên bản hòa giải không thành có chữ ký của bên tranh chấp có mặt, của chủ tịch và thư ký hội đồng hòa giải lao động cơ sở hoặc hòa giải viên lao động.
Bản sao biên bản hòa giải thành hoặc hòa giải không thành phải được gửi cho hai bên tranh chấp trong thời hạn một ngày làm việc, kể từ ngày lập biên bản;
3. Trường hợp hòa giải không thành hoặc hết thời hạn giải quyết theo quy định tại khoản 1 nêu trên mà hội đồng hòa giải lao động cơ sở hoặc hòa giải viên lao động không tiến hành hòa giải thì mỗi bên tranh chấp có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết.
Trong tổng số các vụ tranh chấp, khiếu kiện ở các địa phương trong tỉnh, số vụ tranh chấp thuộc lĩnh vực đất đai chiếm từ 55% đến 70%. Vì vậy, hòa giải tranh chấp đất đai (TCĐĐ) chiếm một số lượng đáng kể trong hoạt động hòa giải cơ sở (HGCS). Nhưng thực tế, hiệu lực của biên bản hòa giải còn rất hạn chế, áp dụng chưa được thống nhất, làm ảnh hưởng đến hiệu quả các bước giải quyết tiếp theo.
Theo ông Ngô Tùng Hiếu - Chánh thanh tra Sở TN&MT tỉnh Bình Định thì HGCS là một thủ tục không thể thiếu trong giải quyết TCĐĐ. Luật Đất đai (LĐĐ) 2003 quy định thủ tục hòa giải mang tính bắt buộc. Theo đó, hòa giải TCĐĐ được tiến hành qua 3 bước: tự hòa giải, HGCS, hòa giải tại UBND cấp xã và được coi là thủ tục đầu tiên của quá trình giải quyết TCĐĐ, trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Dù hòa giải TCĐĐ tại UBND cấp xã không phải là thủ tục tố tụng theo Bộ luật Tố tụng dân sự, nhưng theo Luật Đất đai năm 2003, tòa án chỉ thụ lý giải quyết TCĐĐ khi việc tranh chấp đó đã được hòa giải tại UBND cấp xã. Pháp luật hiện hành còn có nhiều quy định khuyến khích và ưu tiên áp dụng hình thức hòa giải để giải quyết TCĐĐ ngay tại cơ sở, góp phần hạn chế những khiếu kiện phức tạp không đáng có, hạn chế sự tốn kém thời gian, tiền bạc của công dân, cơ quan nhà nước trong các vụ tranh chấp.
Tuy nhiên, nhiều lãnh đạo cấp xã cho rằng, LĐĐ 2003 lại chưa có quy định cụ thể nào về hiệu lực của biên bản hòa giải. Theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP, sau khi UBND có thẩm quyền căn cứ vào biên bản hòa giải của UBND cấp xã ra quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ, các đương sự không có quyền khởi kiện vụ án dân sự. Nhưng nếu không đồng ý thì tùy theo quy định tại điểm c, khoản 1, điều 162 NĐ181, đương sự có quyền khiếu nại. Như trường hợp TCĐĐ giữa 2 anh em ông P.K. và bà P.T.H. ở xã Th., huyện T là một ví dụ. Ông K. và bà H. cùng xây nhà sinh sống trên một thửa đất do cha mẹ để lại, nhưng không có di chúc. Dần dần 2 gia đình ông K. và bà H. có mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp chỉ giới đất đai. Đã có hòa giải cơ sở và biên bản hòa giải thành của UBND xã Th, thửa đất của cha mẹ được chia đôi cho 2 người. UBND huyện T. căn cứ biên bản hòa giải thành của UBND xã Th. và nguồn gốc đất của anh em ông K. ra quyết định cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ cho ông K. và bà H. Nhưng sau đó ông K. phản ứng việc UBND huyện T. chia đôi diện tích đất ở; ông đã chứng minh rằng ông đã có công bồi trúc thửa đất của cha mẹ từ trũng thấp thành đất ở. Mặt khác, ông là con trai trưởng, phải lo thờ cúng hương hỏa ông bà, nên tiếp tục khiếu nại lên UBND huyện T. yêu cầu bà H. bớt lại phần đất thừa hưởng hoặc hoàn trả công bồi trúc thửa đất, đóng góp thờ tự… Vì vậy nội dung của biên bản HGCS trước đây không còn là căn cứ cho việc giải quyết tiếp theo của vụ ông K.
Vấn đề đặt ra là pháp luật hiện hành chưa quy định cơ quan có thẩm quyền ra quyết định công nhận, trình tự công nhận, hiệu lực bắt buộc của các bên thực hiện biên bản hòa giải thành đối với các trường hợp hòa giải thành, như hợp đồng mua bán, tặng, cho, thuê nhà, đất… Vì thế, hiệu lực của biên bản hòa giải thành trong các trường hợp trên không xác định được trong thực tế. Vai trò của công tác hòa giải và giá trị pháp lý của biên bản hòa giải thành do UBND cấp xã lập không được tôn trọng một cách đúng nghĩa. Từ đó, có không ít số vụ TCĐĐ khi tòa án, hoặc UBND cấp huyện giải quyết thiếu thủ tục HGCS, hoặc nội dung HGCS quá sơ sài; nhiều trường hợp các cơ quan này phải chuyển vụ việc yêu cầu HGCS trở lại, gây mất thời gian và phiền hà cho đương sự.
